Aggiornamento del mercato immobiliare a metà anno

In questo blog post, darò uno sguardo generale al mercato immobiliare portoghese negli ultimi 6 mesi e come si riflette sulla situazione attuale.

Mi chiamo Ana Caramujo e sono la fondatrice e CEO di Savvy Cat Realty.

Savvy Cat Realty è un'agenzia di trasferimento e investimento, creata e composta da persone del posto, che supporta gli espatriati a stabilirsi in Portogallo in modo sostenibile e positivo. Trasparenza e servizi su misura sono il nostro motto, in quanto ci proponiamo di essere la vostra guida all'interno, al fine di farvi sistemare nel posto giusto per il vostro stile di vita desiderato al primo tentativo! Sentitevi liberi di contattare Savvy Cat Realty direttamente all'indirizzo contact@savvycatrealty.com, saremo felici di assistervi! Visitate anche il nostro sito web www.savvycatrealty.com - condividiamo molte informazioni utili sul Portogallo e tutti i nostri servizi e prezzi sono elencati lì.

Contrariamente alle previsioni di esplosione della bolla, il mercato immobiliare portoghese ha registrato un aumento della domanda. Nonostante le notizie che suggerivano un imminente crollo, i prezzi in località popolari come Lisbona sono rimasti stabili o addirittura aumentati.

Dal 2017, infatti, i prezzi medi annuali delle case sono aumentati a un tasso del 9,7%. Solo nell'ultimo anno, fino a settembre 2022, l'indice dei prezzi residenziali di Confidencial Imobiliário mostra un aumento del 19,4% su base annua.

Nonostante l'aumento dei prezzi, l'offerta di alloggi non ha tenuto il passo della domanda. I dati dell'Istituto Nazionale di Statistica (INE) rivelano che tra gennaio e settembre del 2022 sono entrate nel mercato solo circa 14.000 nuove case, il che rappresenta una modesta crescita dell'1,6% rispetto allo stesso periodo del 2021. Inoltre, anche il numero di permessi di costruzione di immobili residenziali ha registrato un calo dello 0,7% rispetto al 2021.

Misure governative e polemica sul visto d'oro

Un altro fattore importante che ha contribuito a creare un effetto "montagne russe" sul mercato è stato quello delle Nuove misure abitative: per affrontare la crisi abitativa dei cittadini portoghesi, il governo ha proposto nuove misure abitative, tra cui la fine del programma del visto d'oro.

Questa decisione ha causato una notevole incertezza e instabilità sia nel mercato immobiliare sia nell'economia nazionale in generale. Mentre il mercato immobiliare per i cittadini locali non ha risentito in modo significativo di queste misure, il mercato degli investitori ha subito una battuta d'arresto, con alcuni investitori che si sono ritirati a causa delle modifiche proposte.

L'annuncio del governo relativo alla cessazione retroattiva del programma di visti d'oro ha scatenato una corsa tra gli individui che cercavano di approfittare dei vantaggi del programma prima della sua cessazione. Tuttavia, molti investitori su larga scala si stanno trattenendo, a causa della rottura della fiducia derivante dalla proposta del governo portoghese, e i grandi fondi sperano in un crollo del mercato (sul grande mercato dello sviluppo e dell'investimento immobiliare) a seguito della cessazione del programma. Questi fondi sembrano essersi ritirati dal mercato degli investimenti immobiliari alla ricerca di un panorama di investimenti più favorevole, che probabilmente si verificherà intorno alla metà del 2024.

Sebbene il mercato residenziale sia rimasto in qualche modo invariato rispetto agli ultimi 6 mesi, l'ottenimento di crediti e mutui è diventato molto più difficile a causa di criteri più rigidi e di tassi di interesse più elevati causati dal tasso Euribor. La recente impennata dei tassi di interesse ha ulteriormente aggravato la crisi immobiliare in corso, che si è intensificata nel corso degli anni.

La fascia media del mercato potrebbe subire effetti più significativi a causa dei mutui a tasso variabile, portando potenzialmente a pignoramenti in questo segmento.

Secondo lo studio "Housing Accessibility in Portugal", promosso da Century 21, si prevede un netto deterioramento dell'accessibilità abitativa in tutto il Paese tra il 2019 e il 2022. Durante questo periodo, i prezzi delle abitazioni a livello nazionale sono aumentati in media del 38%, mentre l'aumento medio del reddito disponibile per le famiglie nei distretti della capitale è stato solo del 9%.

Nonostante le previsioni di un significativo afflusso di immobili pignorati che avrebbe portato a un crollo del mercato, la realtà finora è stata diversa. La domanda rimane elevata e il numero ancora basso di immobili pignorati viene acquistato rapidamente. Inoltre, è improbabile che i pignoramenti siano sufficienti a provocare un crollo del mercato. Sebbene il mercato residenziale possa subire un leggero calo dei prezzi o un rallentamento, è improbabile che si verifichi un calo drastico dei prezzi.

Anche i prezzi degli affitti sono in aumento. Secondo i dati di "Confidencial Imobiliário", il prezzo al metro quadro degli immobili in affitto è aumentato in media del 35% dal 2018. Ad esempio, una casa di 100 mq che nel 2019 veniva affittata a 880 €, alla fine dello scorso anno ha raggiunto i 1.190 €. Sebbene Lisbona rimanga l'area più costosa per affittare una casa, con prezzi medi di 15,8€ al mq, Matosinhos ha registrato il più alto aumento dell'affitto medio contrattuale, con una crescita annuale di circa il 12% tra il 2019 e il 2022.

Un altro potenziale effetto collaterale derivante dalla nuova misura abitativa riguarda gli investimenti in affitto, in particolare gli affitti a lungo termine. I proprietari si trovano nell'impossibilità di aumentare l'affitto o di rescindere i contratti, il che probabilmente porterà a una diminuzione dell'interesse da parte degli investitori in affitto. L'impatto complessivo di queste misure sul mercato degli affitti rimane incerto, ma è probabile che si verifichino conseguenze negative a lungo termine, che aumenteranno ulteriormente la crisi degli alloggi e soprattutto quella degli affitti.

È essenziale che i potenziali acquirenti comprendano lo stato attuale del mercato immobiliare portoghese.

Il mercato immobiliare portoghese ha subito cambiamenti significativi dal 2021. Durante la pandemia, il mercato era in gran parte guidato da acquirenti interni, in quanto la maggior parte degli acquirenti stranieri era scoraggiata, il che portava a prezzi più negoziabili in quanto i venditori di immobili erano disposti a diminuire i loro prezzi, a volte fino al 30-40%.

Tuttavia, la situazione attuale è molto diversa. È importante sottolineare che gli annunci, in generale, non sono più gonfiati del 10-20%. Infatti, le aree ad alta domanda stanno sperimentando una carenza di offerta che non tiene il passo con la domanda, con il risultato che il prezzo richiesto è il prezzo finale.

Crediti: Immagine fornita; Autore: Cliente;

Le trattative sono ovviamente ancora possibili e Savvy Cat Realty si impegna a negoziarle quando è possibile, ma tenete presente che nel mercato attuale molti prezzi di listino non sono negoziabili.

Inoltre, si sono verificati casi di guerre di offerte, in cui gli acquirenti hanno fatto offerte eccessive per le proprietà (fortunatamente non è ancora un evento comune).

Il nostro consiglio è di non affrontare il mercato immobiliare con l'aspettativa di abbassare significativamente i prezzi attraverso la negoziazione. Lavorare con un'agenzia di compravendita, come Savvy Cat Realty, è sempre un buon affare, perché le conoscenze e le competenze interne possono farvi risparmiare molto denaro. Con la nostra assistenza, potrete beneficiare della guida e dell'esperienza dei nostri agenti locali che, soprattutto, danno priorità alla trasparenza per difendere i migliori interessi degli acquirenti, fornendovi informazioni accurate per garantirvi decisioni informate e buoni affari.

Visitate il nostro sito web www.savvycatrealty.com per maggiori informazioni o contattateci direttamente a contact@savvycatrealty.com.

Nonostante all'inizio dell'anno si dicesse che il Portogallo avrebbe potuto essere uno dei primi Paesi a subire un crollo del mercato, il mercato immobiliare portoghese si è dimostrato resistente, sfidando i timori di un'esplosione della bolla.

La domanda rimane elevata e i prezzi sono rimasti generalmente stabili o addirittura aumentati in alcune aree. Tuttavia, i cambiamenti politici, tra cui l'interruzione del programma di visti d'oro, hanno introdotto incertezze e influenzato il mercato internazionale degli investimenti, facendo venir meno la fiducia degli investitori. Mentre si prevede che il mercato residenziale rimarrà invariato almeno fino alla fine dell'anno, potrebbero sorgere problemi nel settore degli affitti, soprattutto per gli inquilini, poiché è improbabile che l'offerta aumenti. Nei prossimi 12 mesi sarà interessante vedere come il mercato si adatterà alle nuove dinamiche e se le opportunità previste per gli investitori si concretizzeranno.

Guardate l'ultimo video di Savvy Cat Realty in cui do uno sguardo più approfondito al mercato portoghese e alle mie personali previsioni per i prossimi mesi: https://www.youtube.com/watch?v=o5LxOJGZd9M