В 2022 году произошли значительные изменения в программе "Золотая виза Португалии": инвестиции в недвижимость в таких популярных местах, как Лиссабон, Сетубал, Порту и Алгарве, больше не допускаются.

Лимиты инвестиций остались практически неизменными: 280 тыс. евро, 350 тыс. евро и 500 тыс. евро остаются соответствующими ценовыми категориями. На уровне €280 тыс. недвижимость должна быть расположена в местах с низкой плотностью населения или иметь коммерческий характер, в то время как недвижимость стоимостью €350 тыс. должна быть старой и подлежащей реконструкции, а недвижимость стоимостью €500 тыс. не имеет никаких ограничений при условии, что инвестиции осуществляются во внутреннем регионе, на Азорских островах или Мадейре.

GVP Life, международная консалтинговая компания по вопросам резидентства и инвестиций, специализирующаяся на рынке Португалии, отметила, что инвесторы, получившие золотую визу, и компании, занимающиеся недвижимостью, теперь обращают свое внимание на такие города и поселки во внутренних районах страны, как Эвора, Каштелу-Бранку, Компорта и Сантарем. В этих местах цены на недвижимость быстро растут, и, конечно, инвесторы могут получить хорошую прибыль как от прироста капитала, так и от арендной платы в течение срока действия Золотой визы. "Однако риски в этих местах выше, поскольку они традиционно не являются районами, где большинство покупателей составляют инвесторы, не получившие Золотую визу, и не являются признанными "тихими гаванями", такими как Лиссабон, Порту, Алгарве или Сетубал", - отмечает Кирон Норрис, исполнительный директор GVP Life.

Риэлтерские фирмы также начали рассматривать возможность упаковки туристических предложений и других вариантов коммерческой недвижимости для инвесторов, желающих войти в рынок по цене не ниже 280 тыс. евро. Эти варианты часто воспринимаются как завышенные по цене, а те, которые предлагают гарантированный выкуп, сопряжены с риском. В таких случаях выкуп обычно предлагается специальной организацией, созданной для предлагаемого проекта, и эта организация сможет выкупить объект только в том случае, если финансовые показатели за 5 лет будут достаточно хорошими. Это подвергает риску не только капитал инвестора, но и успех его пребывания в стране по Золотой визе.

Другое изменение правил касается инвестиционных фондов, для которых минимальная сумма увеличилась с 350 тыс. евро до 500 тыс. евро. Инвестиционные фонды - это диверсифицированные инвестиционные механизмы, которые обычно инвестируют в португальскую недвижимость и акции, а также могут инвестировать 40% капитала под управлением в другие европейские страны, распределяя таким образом риск по нескольким активам и странам.

"Инвестиционные фонды также сохраняют возможность инвестировать в жилую недвижимость в наиболее популярных инвестиционных направлениях - Лиссабоне, Сетубале и Порту, что снижает риск, поскольку до девяноста процентов инвестиций не зависят от "Золотой визы". В настоящее время в Португалии существует множество фондов, отвечающих требованиям "Золотой визы", но эти фонды необходимо тщательно изучить, чтобы убедиться, что они имеют правильный портфель недвижимости и местоположение, диверсификацию в других географических регионах, а также пользуются услугами опытных и надежных управляющих, имеющих большой послужной список для достижения высоких результатов. Те, кто показывает наилучшие результаты, по-прежнему инвестируют в Лиссабон, где доходность более стабильна, и в близлежащие районы, такие как Сетубал, которые все больше становятся целью для цифровых кочевников, профессионалов и экспатов", - утверждает Кирон Норрис.

Инвестиционные фонды также избегают дорогостоящих налогов на недвижимость и пользуются лучшим налоговым режимом, поскольку инвестиционные дивиденды не облагаются налогом в Португалии для неналоговых резидентов, в то время как доход от аренды облагается налогом в размере 28% независимо от налогового статуса. Инвестиционные фонды также управляются квалифицированными управляющими и консультантами, которые подчиняются португальским и европейским нормам, на которые не распространяются фирмы, предлагающие пакеты недвижимости без фонда по Золотой визе.

В 2021 году, несмотря на доступность первоклассных районов для инвестиций, GVP Life заметила заметный сдвиг в сторону инвестиционных фондов из-за простоты управления ими, поскольку инвесторам Golden Visa не нужно управлять арендаторами, не нужно ежемесячно выписывать государственные квитанции об аренде, не нужно содержать и обслуживать недвижимость, и нет никаких проблем, которые традиционно ассоциируются с управлением арендной недвижимостью за рубежом. Во время пандемии фонды стали гораздо более логичными для многих инвесторов, которые были вынуждены инвестировать так удаленно.

Несмотря на повышенный интерес к внутренним регионам со стороны клиентов Golden Visa, тенденция к инвестиционным фондам сохраняется и в 2022 году, и это явление подтверждается хорошими показателями деятельности хорошо управляемых фондов.

Кирон Норрис, исполнительный директор GVP Life.

www.gvplife.com