Esta oportunidad de inversión, combinada con el turismo, que representa el 17% de la economía portuguesa, y el sector hotelero, que fue testigo de una inversión récord de 900 millones de euros en 2022, hace que invertir en el negocio hotelero en Portugal sea una estrategia inteligente. Incluso sin tener en cuenta el programa Golden Visa, invertir en el sector hotelero sigue siendo una oportunidad lucrativa.

Portugal fue clasificado como el Mejor Destino Turístico de Europa por los World Travel Awards en 2022, siendo la quinta vez que el país ganaba este reconocimiento en los últimos seis años.

Según el Instituto Nacional de Estadística, el sector turístico de Portugal experimentó un notable crecimiento de los ingresos en 2022, superando los 5.000 millones de euros, lo que representa un aumento significativo del 115% en comparación con el año anterior y un aumento del 16,5% en comparación con 2019. Lo interesante es que los datos muestran que los visitantes extranjeros no solo superaron en número a los turistas nacionales, sino que también tuvieron estancias más largas.

La demanda de inmuebles comerciales, en particular de hoteles, está preparada para seguir siendo fuerte en la era pospandémica. La industria turística se está recuperando y presenta oportunidades prometedoras para la inversión en el sector hotelero.

Dónde invertir en hoteles en Portugal

Lisboa, Oporto y otras atracciones turísticas

Según el informe Horwath HTL Portugal Hotels and Chains Report 2022, Portugal tiene más de 70 proyectos hoteleros con 3.600 unidades de alojamiento en cartera. Y la mayoría de estos desarrollos se concentran en Lisboa y Oporto y sus alrededores, lo que refleja el dinámico crecimiento del sector hotelero en estas populares ciudades.

"En la actualidad, se están tramitando transacciones hoteleras por valor de unos 720 millones de euros, en diferentes fases de negociación, que se espera que concluyan a finales de este año", afirmó Gonçalo Garcia, responsable de hostelería de Cushman & Wakefield Portugal.

Elinforme JLL Real Estate Market in Portugal 2022/2023 señala que el segmento de lujo de la industria hotelera, incluidos los hoteles de 5 estrellas, está experimentando un crecimiento significativo, representando casi una cuarta parte de las nuevas aperturas de hoteles. Además, los huéspedes internacionales desempeñan un papel vital, representando el 40% de la demanda de habitaciones de hotel.

Esto demuestra que la preocupación por la sobresaturación del mercado puede ser exagerada. El enfoque tradicional de invertir en un hotel, especialmente en ciudades populares como Lisboa y otros grandes centros urbanos, sigue siendo una oportunidad de inversión prometedora y rentable, incluso teniendo en cuenta los signos de saturación y, por tanto, las limitadas oportunidades de inversión. En la región norte de Portugal se abrirán 25 hoteles en 2023, frente a las 17 unidades que se abrirán en Lisboa a lo largo del año.

Otros destinos

En 2022, el Algarve registró el mayor número de pernoctaciones, seguido por el área metropolitana de Lisboa en segundo lugar y la región Norte de Portugal en tercer lugar.

En otras palabras, también puede mirar más allá de Lisboa y Oporto y consultar opciones de inversión hotelera en Algarve y Alentejo.

Aunque Madeira también ha sido durante mucho tiempo un destino popular para los turistas que buscan idílicas escapadas tropicales, con playas de arena blanca, abundante sol y excelentes oportunidades para practicar surf, parece que el mercado ha llegado a un punto de saturación. Con la asombrosa cifra de 49 hoteles y más de 7.500 habitaciones ya en funcionamiento, el limitado crecimiento para el año que viene es evidente. Y en 2023, Madeira sólo espera dar la bienvenida a tres nuevos hoteles con sólo 294 habitaciones adicionales, lo que significa una tasa de expansión considerablemente menor.

Opciones sostenibles cerca de la naturaleza

Según Goncalo Garcia, "las nuevas tendencias de la demanda también se dejan sentir en el panorama nacional, con la demanda de unidades con más espacio circundante y en estrecho contacto con la naturaleza."

Este énfasis en el desarrollo sostenible y las vacaciones en un entorno natural prístino es evidente por el hecho de que las Azores es probable que vea seis nuevas aperturas de hoteles en 2023, un salto del 100% en comparación con los años anteriores.

Las Azores pueden ser una opción de inversión inteligente porque están aprovechando su ubicación, biodiversidad, énfasis en el desarrollo sostenible y atracciones poco convencionales para impulsar un turismo que puede continuar durante mucho tiempo.

Otro factor que puede jugar a favor de las Azores es su accesibilidad desde Estados Unidos, en comparación con los lugares de vacaciones de Portugal continental o incluso Madeira. En los últimos años se ha producido un aumento significativo del número de estadounidenses que se trasladan a Portugal.

"La comunidad estadounidense está creciendo como nunca antes... Los estadounidenses se están trasladando a Portugal y están viviendo en Portugal", afirma Mariana Carp, socia y asesora fiscal de ILYA, una empresa de asesoría fiscal con sede en Lisboa.

Como la compra de una vivienda ya no es una vía fácil para la residencia permanente, los estadounidenses ricos pueden explorar inversiones comerciales en las Azores para aprovechar su visado D2 y generar buenos beneficios durante su estancia allí.

Cómo invertir en el negocio hotelero en Portugal

Una opción sería que el inversor comprara un pequeño hotel en Portugal y participara en su gestión o la subcontratara a profesionales. Sin embargo, aunque se trata de una vía sencilla, también es una opción arriesgada que puede ser más adecuada para empresarios cualificados preparados para asumir los retos de este tipo de empresas.

Aparte de los riesgos obvios, esta ruta hará improbable que el inversor pueda optar a un Visado Dorado en virtud de los programas existentes y propuestos.

Comprar un pequeño hotel en Portugal puede ser arriesgado, y adquirir directamente un hotel de lujo puede exceder su presupuesto. Sin embargo, una forma inteligente y asequible de invertir en el negocio hotelero del país es considerar la compra de una participación en un proyecto de hotel de lujo o boutique.

Para acogerse al actual programa Golden Visa, tiene dos opciones. En primer lugar, invierta 350.000 euros en un proyecto de reconstrucción o renovación de un hotel. Otra opción es invertir 500.000 euros en un proyecto nuevo. Estas inversiones ofrecen una oportunidad atractiva de entrar en el sector hotelero al tiempo que se beneficia del programa.

Los cambios propuestos subrayan explícitamente la importancia de preservar y mantener el patrimonio cultural. En otras palabras, un hotel boutique que ponga de relieve el rico patrimonio cultural de las Azores o el Algarve podría cumplir los criterios de aprobación que establezcan las autoridades en el futuro.

Otras ventajas de comprar una participación en un hotel de lujo son

- Ingresos por alquiler que puede elegir recibir por adelantado o a intervalos periódicos,

- Recompra garantizada al cabo de cinco o seis años para asegurar su capital, y

- Estancia gratuita en el hotel o en cualquier otro de la cadena durante una o dos semanas cada año.

La gran pregunta - ROI o retorno de la inversión

Métricas como la tarifa media diaria (ingresos medios obtenidos por día) y el RevPAR (ingresos por habitación disponible) varían de un proyecto a otro. Sin embargo, las cifras de regiones como Lisboa y Oporto refuerzan el argumento a favor de invertir en un hotel en Portugal.

- El ADR en Lisboa ha pasado de 126 € en 2019 a 149 € en 2022. La ADR en Oporto fue de 120 € en 2022, frente a los 118 € de 2019.

- RevPAR de 98 € y 71 € para Lisboa y Oporto, el doble que en 2021.

Lo que hace que estas cifras sean realmente impresionantes es que los niveles de ocupación en 2022 fueron inferiores a los de 2019, lo que indica que los hoteles de Portugal ya están generando más ingresos y mejores rendimientos para los inversores cuando aún no se ha producido la recuperación de la ocupación.

En cuanto al rendimiento del alquiler o rentabilidad media anual de la inversión inmobiliaria, el Informe JLL muestra que los rendimientos prime de las inversiones hoteleras en Lisboa oscilan entre el 5,15% y el 5,65%. Oporto es una mejor opción con rendimientos entre el 6% y el 6,5%, mientras que el rendimiento más alto en Algarve es un impresionante 6,75%.

Combinado con atractivos como la garantía de recompra y el pago por adelantado de los ingresos por alquiler, invertir en hoteles en Portugal se perfila como una opción financiera atractiva que va más allá de los meros inversores de la Golden Visa o los aspirantes al visado D2.

Tanto si es usted un inversor experto que desea diversificar su cartera con inmuebles comerciales extranjeros como si es una persona con un elevado patrimonio neto en Portugal deseosa de aprovechar el auge del sector tras la pandemia, esta opción de inversión ofrece un excelente potencial para todos.

¿Debería centrarse en las grandes marcas del sector de la hostelería de lujo y limitarse a las ciudades más grandes o debería explorar el potencial de propiedades poco convencionales pero sostenibles en las Azores? La estrategia más sensata sería contar con la ayuda de profesionales especializados en el complejo espacio de la inversión y la migración, para poder disfrutar de estrategias de inversión diseñadas a medida y adaptadas a sus objetivos de inversión a corto y largo plazo.


por Migronis