Il y a encore quelques années, vous pouviez louer votre propriété sans trop de bureaucratie. Les revenus locatifs devaient être déclarés dans une déclaration d'impôt portugaise annuelle, même si les fonds étaient administrés et reçus en dehors du Portugal. En 2014, il est devenu obligatoire pour les propriétés d'avoir une licence touristique AL, puis en 2015, les propriétaires ont dû être enregistrés en tant que travailleurs indépendants auprès du département des impôts et du bureau de la sécurité sociale, sous ce qu'on appelle les revenus locatifs de catégorie B, afin de gérer leur "entreprise de location". Les locations à long terme sont des revenus de catégorie F.

Les personnes enregistrées doivent soumettre une déclaration d'impôt au Portugal même si aucun revenu locatif n'a été perçu et cette situation est l'une des rares circonstances où une déclaration d'impôt nulle peut et doit être soumise.

Sovereign inscrit ses clients en tant qu'indépendants, leur fournit les services comptables nécessaires et soumet leurs déclarations fiscales.

Cependant, il y a une question très importante dont les propriétaires qui louent leurs biens doivent être conscients.

Pour les personnes enregistrées avant janvier 2021, il y a une obligation de gains en capital lorsque les personnes utilisent leur propriété comme une entreprise touristique sous AL.

La loi fiscale suppose que la propriété est transférée à l'entreprise et que lorsque les clients annulent leur activité indépendante ou vendent la propriété, il y a une obligation de plus-value. Cette obligation s'ajoute à la plus-value habituelle de la vente de la propriété qui serait calculée séparément.

En raison des modifications apportées en 2021 au régime des plus-values pour les biens immobiliers des entreprises AL, les personnes enregistrées doivent maintenant choisir entre l'ancien et le nouveau régime. Ce choix ne peut être fait que dans la déclaration fiscale de cette année.

Les implications fiscales peuvent être importantes et doivent être évaluées au cas par cas.

Le choix entre l'"ancien régime" et le "nouveau régime" ne s'applique qu'à ceux qui ont exercé leur activité de location avant janvier 2021. Si vous n'avez commencé votre activité qu'en 2021, le "nouveau régime" sera appliqué et aucune option n'est possible.

Une brève explication :

"Ancien régime"

Jusqu'en janvier 2021, les règles étaient les suivantes :

a. Il y avait un assujettissement aux plus-values lors de l'annulation de l'activité, même si le bien n'était pas vendu à un tiers.

b. La plus-value était calculée entre la différence entre la valeur marchande du bien à l'enregistrement de l'activité et la valeur marchande à la cessation de l'activité.

c. L'administration fiscale part du principe que la valeur marchande est la VPT (valeur patrimoniale) du bien telle qu'elle apparaît sur les factures d'impôt foncier de l'IMI.

d. La valeur initiale est actualisée en fonction du tableau des coefficients d'indexation annuels.

e. Certaines améliorations et certains coûts peuvent être compensés par le gain.

f. Un amortissement d'usure est ajouté à la plus-value.

g. Le revenu imposable est de 95 % de la plus-value et le taux final pour les non-résidents est de 25 %, tandis que pour les résidents, l'imposition se fait à des taux progressifs.

Sous ce régime, même si le bien n'est pas vendu, le contribuable est tenu de calculer et de payer les plus-values l'année de l'annulation de son activité.

"Nouveau régime

À partir de janvier 2021, le nouveau régime peut avoir un effet bénéfique ou négatif sur le contribuable, selon les circonstances individuelles.

Dans le cadre de ces nouvelles règles, le gouvernement a modifié l'assujettissement à la CGT lors de la cessation de l'activité, au profit du moment où le bien est vendu.

Il y a deux façons possibles de calculer le gain :

1. Si le bien est vendu 3 ans après la date de cessation d'activité, la plus-value est calculée comme si le bien n'avait jamais été exploité. Toutes les règles de la vente privée de biens s'appliquent. Sovereign peut fournir plus de détails dans ces cas.

2. Si le bien est vendu dans les 3 ans de l'annulation de l'activité, la plus-value est calculée comme s'il s'agissait d'une entreprise. Des règles similaires à celles de l'"ancien régime" s'appliquent mais avec quelques différences comme ci-dessous :

a. L'obligation de payer les plus-values est uniquement liée à la vente.

b. La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d'achat figurant dans l'acte d'achat initial du bien et le prix de vente.

c. Les valeurs vénales ou VPT ne sont plus prises en compte car les valeurs d'acquisition et de vente sont les prix réels figurant dans les actes notariés.

d. Les améliorations et les coûts ne peuvent pas être compensés par le gain.

e. L'achat initial n'est pas actualisé selon le tableau des coefficients d'indexation annuels.

f. Un amortissement d'usure est ajouté à la plus-value.

g. Le revenu imposable est de 95% de la plus-value et le taux final pour les non-résidents est de 25%, tandis que pour les résidents ce sont les taux progressifs.

Avant de soumettre votre déclaration d'impôt 2021, vous devez décider quelle option vous souhaitez.

L'équipe de comptables pleinement qualifiés de Sovereign peut vous aider à prendre cette décision en fournissant une simulation pour chaque scénario différent.

Depuis 1999, le bureau de Sovereign à Lagoa répond à la demande croissante d'assistance fiscale des investisseurs étrangers, des résidents et des retraités. Grâce à sa grande expérience des relations avec les autorités portugaises, Sovereign sait comment assurer la sécurité de ses clients et leur permettre d'être en parfaite conformité avec leurs impôts au Portugal, en leur proposant des services tels que la représentation fiscale, la soumission de déclarations d'impôts et la comptabilité des revenus locatifs pour les particuliers ou les entreprises.

Les autres services spécialisés du groupe Sovereign comprennent la résidence et l'immigration (Golden Visa et visa D7 pour revenus passifs), la gestion de patrimoine, la gestion de trusts, la structuration de sociétés (CSP), la propriété de biens immobiliers à l'étranger, les pensions, les assurances sur mesure pour les entreprises et les particuliers, ainsi que la gestion et l'enregistrement de yachts et d'avions.

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