Еще несколько лет назад вы могли сдавать свою недвижимость в аренду без особых бюрократических проволочек. Доход от аренды должен был быть задекларирован в ежегодной португальской налоговой декларации, даже если средства управлялись и получались за пределами Португалии. В 2014 году стало обязательным наличие у недвижимости туристической лицензии AL, а в 2015 году владельцы недвижимости должны были зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей в налоговом управлении и управлении социального обеспечения в рамках так называемого дохода от аренды категории В. Долгосрочная аренда относится к категории F.

Зарегистрированные лица должны подавать налоговую декларацию в Португалии, даже если доход от аренды не был получен, и эта ситуация является одним из немногих случаев, когда можно и нужно подавать декларацию с нулевым налогом.

Sovereign регистрирует своих клиентов в качестве индивидуальных предпринимателей, предоставляет им необходимые бухгалтерские услуги и подает налоговые декларации.

Однако есть один очень важный момент, о котором должны знать владельцы недвижимости, сдающие ее в аренду.

Для лиц, зарегистрированных до января 2021 года, существует обязанность по уплате налога на прирост капитала, если они используют свою недвижимость в качестве туристического бизнеса в соответствии с AL.

Налоговое законодательство предполагает, что имущество передается бизнесу, и когда клиенты прекращают свою самозанятость или продают имущество, возникает обязательство по приросту капитала. Это обязательство является дополнением к обычному приросту капитала от продажи имущества, который рассчитывается отдельно.

В связи с изменением в 2021 году режима прироста капитала для недвижимости, находящейся в ведении бизнеса AL, зарегистрированные лица должны выбирать между старым и новым режимами. Этот выбор может быть сделан только при подаче налоговой декларации в этом году.

Налоговые последствия могут быть значительными и должны оцениваться в каждом конкретном случае.

Выбор между "старым режимом" и "новым режимом" распространяется только на тех, кто занимался арендной деятельностью до января 2021 г. Если вы начали свою деятельность только в 2021 г., будет применяться "новый режим", и выбор невозможен.

Краткое пояснение:

"Старый режим"

До января 2021 года действовали следующие правила:

a. Существовало обязательство по приросту капитала при прекращении деятельности, даже если имущество не было продано третьей стороне.

b. Прибыль рассчитывалась как разница между рыночной стоимостью имущества на момент регистрации предпринимательской деятельности и рыночной стоимостью на момент прекращения деятельности.

c. Налоговые органы считают, что рыночная стоимость - это VPT (стоимость родового имущества), которая указана в налоговых счетах на имущество IMI.

d. Первоначальная стоимость обновляется в соответствии с таблицей коэффициентов ежегодной индексации.

e. Определенные улучшения и затраты могут быть зачтены в счет прибыли.

f. К прибыли добавляется амортизация от износа.

g. Налогооблагаемый доход составляет 95% от прибыли, а окончательная ставка для нерезидентов составляет 25%, в то время как для резидентов налогообложение осуществляется по прогрессивным ставкам.

При таком режиме, даже если недвижимость не была продана, налогоплательщик должен будет рассчитать и уплатить прирост капитала в год прекращения своей деятельности.

"Новый режим"

С января 2021 года новые правила могут принести пользу или оказать негативное влияние на налогоплательщика, в зависимости от индивидуальных обстоятельств.

Согласно новым правилам, правительство заменило обязательство по уплате CGT на момент прекращения деятельности на момент продажи имущества.

Существует два возможных способа расчета прибыли:

1. Если имущество продается через 3 года после даты прекращения деятельности, прирост капитала рассчитывается так, как если бы имущество никогда не находилось под бизнесом. Применяются все правила частной продажи имущества. Sovereign может предоставить более подробную информацию в этих случаях.

2. Если недвижимость продается в течение 3 лет после прекращения деятельности, прирост капитала рассчитывается как от бизнеса. Применяются правила, аналогичные "старому режиму", но с некоторыми отличиями, указанными ниже:

a. Обязательство по приросту капитала возникает только при продаже.

b. Прибыль рассчитывается по разнице между ценой покупки по первоначальному акту покупки недвижимости и ценой продажи.

c. Рыночная стоимость или VPT больше не учитывается, так как стоимость приобретения и продажи - это фактические цены согласно нотариальным актам.

d. Улучшения и затраты не могут быть зачтены в счет прибыли.

e. Первоначальная стоимость покупки не обновляется в соответствии с таблицей коэффициентов ежегодной индексации.

f. К прибыли добавляется амортизация от износа.

g. Налогооблагаемый доход составляет 95% от прибыли, а окончательная ставка для нерезидентов - 25%, в то время как для резидентов - прогрессивные ставки.

Перед подачей налоговой декларации за 2021 год вам необходимо решить, какой вариант вы хотите.

Команда квалифицированных бухгалтеров Sovereign может помочь в принятии этого решения, предоставив моделирование для каждого из различных сценариев.

С 1999 года офис Sovereign в Лагоа удовлетворяет растущий спрос на налоговую помощь со стороны иностранных инвесторов, резидентов и пенсионеров. Имея огромный опыт общения с португальскими властями, Sovereign знает, как обеспечить безопасность своих клиентов и полное соблюдение ими налогового законодательства Португалии, предлагая такие услуги, как фискальное представительство, подача налоговых деклараций и услуги по учету доходов от аренды для частных лиц и компаний.

Дополнительные специализированные услуги Sovereign Group включают в себя предоставление вида на жительство и иммиграцию (золотая виза и виза D7 для получения пассивного дохода), управление состоянием, доверительное управление, структурирование юридических лиц (CSP), владение зарубежной недвижимостью, пенсионное обеспечение, индивидуальное страхование корпоративных и частных клиентов, а также регистрацию яхт и самолетов и управление ими.

The Sovereign Group гордится тем, что имеет глобальный охват с местной точкой доставки, поэтому поговорите с экспертами уже сегодня по адресу serviceinfo@sovereigngroup.com.

https://www.sovereigngroup.com/portugal/