Ondanks het veto over het pakket dat in het parlement werd goedgekeurd, werd een regeringsdecreet uitgevaardigd dat de vergunningen voor huisvesting hervormt en vereenvoudigt, waarbij Marcelo Rebelo de Sousa waarschuwt dat hij zal letten op de verenigbaarheid met de veiligheid en kwaliteit van gebouwen.

Dit zijn de belangrijkste maatregelen in Mais Habitação:

- Beperkingen op de huurverhoging voor nieuwe contracten

De waarde van de aanvangshuur op nieuwe contracten voor woningen die de afgelopen vijf jaar op de huurmarkt zijn geweest, mag niet meer dan 2% bedragen ten opzichte van het vorige contract. De automatische actualiseringscoëfficiënten van de drie voorgaande jaren kunnen bij deze waarde worden opgeteld (als ze niet zijn toegepast), wat neerkomt op 5,43% met betrekking tot 2023.

Deze beperking van 2% is niet van toepassing op contracten waarvan de waarde lager is dan de huur die beschouwd wordt als betaalbare huur.

- Verhoging gezins-IMI aftrek

De waarde van de korting op de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IMI) die gemeenteraden kunnen toekennen aan inwoners, afhankelijk van het aantal personen ten laste, stijgt. Momenteel bedraagt deze aftrek 20, 40 en 70 euro, afhankelijk van of er respectievelijk één, twee, drie of meer personen ten laste zijn.

Met de inwerkingtreding van de wet die Mais Habitação regelt, stijgt de waarde van de aftrek naar, in dezelfde volgorde van het aantal personen ten laste, 30, 70 en 140 euro.

- Gedwongen verhuur van leegstaande huizen

Dit was een van de Mais Habitação-maatregelen die de meeste controverse veroorzaakte en is gericht op huizen die al meer dan twee jaar leegstaan en zich buiten het binnenland bevinden, waarbij eigenaren 90 dagen de tijd hebben om te reageren nadat ze zijn aangemaand om werkzaamheden uit te voeren of het pand te gebruiken.

Als de eigenaar niet binnen de gestelde termijn reageert, kan de gemeente overgaan tot de gedwongen verhuur van de woning.

Er is ook bepaald dat de gemeenteraad, op verzoek van een belanghebbende partij, het toezicht op de gebruiksvoorwaarden van het eigendom kan bepalen.

Vakantiewoningen, woningen die leegstaan omdat de respectieve eigenaar in een tehuis verblijft of permanente zorg verleent als mantelzorger en woningen van emigranten, evenals woningen van mensen die om beroeps-, gezondheids- of opleidingsredenen zijn verhuisd, worden voor dit effect niet als leegstaand beschouwd.

- Meerwaarde op huizen verkocht aan de staat en gemeenten vrijgesteld van IRS

Meerwaarden die voortvloeien uit de verkoop van onroerend goed aan de staat of gemeenten zijn vrijgesteld van de IRS, met uitzondering van de winsten die worden gegenereerd door inwoners van de lijst van gebieden en landen die Portugal classificeert als belastingparadijs of die voortvloeien uit de verkoop door de uitoefening van het voorkeursrecht.

Op dit moment moet 50% van de gegenereerde toegevoegde waarde worden opgenomen in het overige inkomen, dat onderhevig is aan progressieve IRS-belastingen.

- Belastingvoordelen voor stedelijk herstel eindigt voor investeringsfondsen

De vrijstelling van de collectieve inkomstenbelasting (IRC) voor inkomsten verkregen door beleggingsfondsen opgericht tussen 2008 en 2013 met activa in vastgoed onderworpen aan stedelijke sanering werd ingetrokken, waardoor ook een einde kwam aan het belastingvoordeel dat werd toegekend aan degenen die deelnemingsrechten in beleggingsfondsen aanhielden. investering.

Er wordt echter een verlaging van de belasting op vastgoedbeleggingsfondsen en vastgoedbeleggingsmaatschappijen verwacht wanneer "ten minste 75% van hun activa bestaat uit vastgoed dat is bestemd voor de verhuur van woningen tegen betaalbare kosten".

- Buitengewone bijdrage op lokale huisvesting

Lokale huisvesting (AL) begint met het betalen van een buitengewone bijdrage (CEAL), waarvan de belastinggrondslag wordt gevormd door de toepassing van een economische coëfficiënt (die rekening houdt met de oppervlakte van het onroerend goed en het inkomen) en stedelijke druk. Het tarief dat van toepassing is op deze belastinggrondslag is 15% en kan niet worden afgetrokken bij het bepalen van de belastbare winst volgens de IRC.

Deze CEAL laat wooneigendommen die geen zelfstandige eenheden vormen, noch delen of divisies die zelfstandig kunnen worden gebruikt, buiten beschouwing, evenals AL die hun eigen permanente huisvesting hebben, zolang de exploitatie niet meer dan 120 dagen per jaar duurt.

Het tarief, ook een van de maatregelen die de meeste controverse opleverde, is niet van toepassing op onroerend goed in het binnenland, waarbij de waarde is verlaagd van de oorspronkelijk door de regering voorgestelde 35% naar 15%.

Aan de andere kant is de fiscale boekwaarde (VPT) voor IMI-doeleinden van huizen in lokale huisvesting altijd gelijk aan 1, wat betekent dat ze niet langer profiteren van de verlaging van de verouderingscoëfficiënt die gepaard gaat met de leeftijd van het onroerend goed.

- Vervaldatum en herziening van registraties van lokale huisvesting

Houders van inactieve AL-registraties moeten binnen twee maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe wet aantonen dat ze nog steeds actief zijn.

Bij niet-naleving worden de registraties geannuleerd bij besluit van de voorzitter van de territoriaal bevoegde gemeenteraad.

Lokale accommodatie-eenheden in hun eigen en permanente huisvesting waarvan de exploitatie niet meer dan 120 dagen per jaar bedraagt, worden niet onderworpen aan het vervallen van de registratie.

De nieuwe regels bepalen ook dat registraties van plaatselijke logiesverstrekkende bedrijven in 2030 worden herzien en vanaf de eerste herziening met vijf jaar kunnen worden verlengd.

De enige uitzondering vormen lokale logiesverstrekkende bedrijven die een reële garantie bieden voor leningcontracten die op 31 december 2029 nog niet volledig zijn afgewikkeld.

- Condominiumeigenaren kunnen zich verzetten tegen nieuwe lokale accommodaties

Eigenaren van appartementencomplexen zullen voortaan vooraf worden geraadpleegd over nieuwe lokale accommodaties die willen opereren in gebouwen die bedoeld zijn voor huisvesting. Aan de andere kant is bepaald dat "de constitutieve titel van de horizontale woning kan worden gewijzigd bij openbare akte, met de instemming van alle condominiumeigenaren".

- Schorsing van vergunningen voor nieuwe lokale accommodaties

De uitgifte van nieuwe registraties voor lokale accommodaties buiten de binnenlandse gebieden van het land (lage dichtheid) zal worden opgeschort, in overeenstemming met de nieuwe regels.

Deze opschorting, die niet van toepassing is op de exploitatie van eigendommen die zijn opgenomen in het Revive Natureza Fonds, noch op autonome regio's, "handhaaft in het gehele gebied of een deel van het gebied van de gemeente waarin de situatie van woningnood is verklaard".

- Stimulans om AL huizen te huren

Eigenaren die hun huizen voor eind 2024 uit de lokale huisvesting halen en ze te huur zetten, zijn tot eind 2029 vrijgesteld van IRS of IRC op de huurprijzen en zijn niet onderworpen aan een limiet op het huurbedrag dat ze van plan zijn te maken.

Hiervoor moet het huurcontract voor 31 december 2024 getekend zijn en alleen woningen met AL-registratie voor 31 december 2022 komen in aanmerking.

- Oud inkomen bijgewerkt voor inflatie

Oude huurcontracten (van voor 1990) die niet zijn overgedragen naar het nieuwe stedelijke huurregime zullen niet langer worden overgedragen en de huur zal worden bijgewerkt op basis van de inflatie en profiteren van vrijstelling van IRS en IMI. Er is ook een compensatie gepland voor verhuurders.

- Onderhuur

Om het aanbod op de huurmarkt te vergroten, stelt de staat voor om leegstaande woningen aan particulieren te verhuren en vervolgens onder te verhuren.

Voor de huur die aan de verhuurder wordt betaald, gelden belastingvoordelen zolang het contract een looptijd heeft van ten minste vijf jaar en de waarde van de huur in overeenstemming is met de prijzen en soorten die zijn vastgelegd in het Affordable Rental Support Program (PAA).

- Staat betaalt huurachterstand na drie maanden van niet-naleving

De staat vervangt de huurder en betaalt de huur in gevallen waarin de huur langer dan drie maanden niet wordt nageleefd, om de huurmarkt te versterken. Het is dan aan de staat om de situatie van de huurder te beoordelen en de uitstaande bedragen te innen met de middelen die momenteel beschikbaar zijn voor de inning van andere schulden. Als de niet-naleving te wijten is aan een gebrek aan middelen, wordt de zaak voorgelegd aan de sociale zekerheid.

De betaling heeft een maximale maandelijkse waarde van 1,5 keer het nationale minimumloon, tot een totale limiet van een bedrag gelijk aan negen keer het nationale minimumloon.

- Vrijstelling van vermogenswinst op de verkoop van onroerend goed om lening te betalen

Het programma voorziet in vrijstelling van vermogenswinst op de verkoop van familie-eigendommen, zolang het bedrag bedoeld is om de lening voor de eigen permanente woning van de eigenaar of zijn nakomelingen te betalen.

Deze vrijstelling geldt voor eigendommen die worden verkocht tussen 1 januari 2022 en 31 december 2024.

- Einde van gouden visa

Met de inwerkingtreding van de nieuwe wet zullen nieuwe aanvragen voor het verlenen van verblijfsvisa voor investeringsactiviteiten niet meer worden geaccepteerd, wat geen invloed heeft op de mogelijkheid om reeds verleende vergunningen te verlengen.

Aanvragen voor de toekenning en verlenging van verblijfsvergunningen voor investeringsactiviteiten blijven geldig, met inbegrip van die welke op de datum van inwerkingtreding van de wet "in behandeling zijn voor voorafgaande controleprocedures in gemeenteraden".

De toekenning of verlenging van verblijfsvergunningen voor gezinshereniging is ook uitgesloten van de aangenomen beperking.