Pomimo zawetowania pakietu zatwierdzonego w parlamencie, ogłoszono dekret rządowy, który reformuje i upraszcza licencje związane z budownictwem mieszkaniowym, a Marcelo Rebelo de Sousa ostrzegł, że będzie zwracał uwagę na zgodność z bezpieczeństwem i jakością budynków.

Oto główne środki przewidziane w Mais Habitação:

- Ograniczenia wzrostu czynszu dla nowych umów

Wartość początkowego czynszu w nowych umowach dla domów, które były na rynku wynajmu w ciągu ostatnich pięciu lat, nie może przekroczyć 2% w porównaniu z poprzednim czynszem. Do tej wartości można dodać współczynniki automatycznej aktualizacji z poprzednich trzech lat (jeśli nie zostały zastosowane), uznając je za 5,43% w odniesieniu do 2023 roku.

To ograniczenie 2% nie ma zastosowania do umów, których wartość jest niższa niż czynsze uwzględnione w przystępnym czynszu.

- Podwyżki odliczeń IMI dla rodzin

Wartość ulgi w podatku od nieruchomości komunalnych (IMI), którą rady mogą przyznać mieszkańcom, w zależności od liczby osób pozostających na ich utrzymaniu, wzrasta. Obecnie odliczenie to wynosi 20, 40 i 70 euro w zależności od tego, czy na utrzymaniu jest odpowiednio jedna, dwie, trzy lub więcej osób.

Wraz z wejściem w życie ustawy regulującej Mais Habitação, wartość odliczenia wzrasta do, w tej samej kolejności osób na utrzymaniu, 30, 70 i 140 euro.

- Przymusowy wynajem pustych domów

Był to jeden ze środków Mais Habitação, który wywołał najwięcej kontrowersji i jest skierowany do domów, które są puste od ponad dwóch lat i znajdują się poza granicami kraju, a właściciele mają 90 dni na odpowiedź po otrzymaniu powiadomienia o przeprowadzeniu prac lub użytkowaniu nieruchomości.

W przypadku braku odpowiedzi ze strony właściciela w określonym terminie, gmina może przystąpić do przymusowego wynajmu nieruchomości.

Przewiduje się również, że rada gminy może, na wniosek każdej zainteresowanej strony, określić nadzór nad warunkami korzystania z nieruchomości.

Domy letniskowe, które są puste, ponieważ dany właściciel przebywa w domu lub zapewnia stałą opiekę jako nieformalny opiekun, a także domy emigrantów, a także domy osób przesiedlonych z powodów zawodowych, zdrowotnych lub szkoleniowych, nie są uważane za puste.

- Zyski kapitałowe z domów sprzedanych państwu i gminom zwolnione z podatku IRS

Zyski kapitałowe wynikające ze sprzedaży nieruchomości państwu lub gminom są zwolnione z podatku IRS, przy czym tylko te uzyskane przez rezydentów z listy terytoriów i krajów, które Portugalia klasyfikuje jako raje podatkowe, lub te wynikające ze sprzedaży w wyniku skorzystania z prawa pierwokupu.

Obecnie 50% wygenerowanej wartości dodanej musi być uwzględnione w pozostałym dochodzie, podlegając progresywnym stawkom podatku IRS.

- Ulgi podatkowe na rehabilitację miejską kończą się dla funduszy inwestycyjnych

Zwolnienie ze zbiorowego podatku dochodowego (IRC) przypisane do dochodów uzyskanych przez fundusze inwestycyjne utworzone w latach 2008-2013 z aktywami w nieruchomościach podlegających rekultywacji miejskiej zostało cofnięte, kończąc również korzyści podatkowe przypisane tym, którzy posiadali jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. inwestycje.

Oczekuje się jednak obniżenia opodatkowania funduszy inwestycyjnych nieruchomości i spółek inwestujących w nieruchomości, gdy "co najmniej 75% ich aktywów stanowią nieruchomości przeznaczone na wynajem mieszkań po przystępnych cenach".

- Nadzwyczajny wkład w lokalne zakwaterowanie

Lokalne zakwaterowanie (AL) zacznie płacić nadzwyczajną składkę (CEAL), której podstawa opodatkowania jest tworzona przez zastosowanie współczynnika ekonomicznego (który uwzględnia powierzchnię nieruchomości i dochód) oraz presję urbanistyczną. Stawka mająca zastosowanie do tej podstawy opodatkowania wynosi 15% i nie można jej odliczyć przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu zgodnie z IRC.

CEAL nie obejmuje nieruchomości mieszkalnych, które nie stanowią samodzielnych jednostek, ani części lub działów zdolnych do samodzielnego użytkowania, a także AL, które prowadzą działalność we własnym stałym miejscu zamieszkania, o ile działalność ta nie przekracza 120 dni w roku.

Stawka, kolejny ze środków, który wywołał najwięcej kontrowersji, nie ma zastosowania do nieruchomości położonych w głębi kraju, a jej wartość została obniżona z 35% początkowo proponowanych przez rząd do 15%.

Z drugiej strony, wartość podatkowa aktywów (VPT) dla celów IMI domów w lokalnym zakwaterowaniu jest zawsze równa 1, co oznacza, że nie korzystają one już z obniżenia współczynnika starzenia, który towarzyszy wiekowi nieruchomości.

- Wygaśnięcie i przegląd rejestrów lokali mieszkalnych

Posiadacze nieaktywnych rejestracji AL muszą przedstawić dowód ciągłej działalności w ciągu dwóch miesięcy od wejścia w życie nowych przepisów.

W przypadku niespełnienia tego wymogu, rejestry zostaną anulowane decyzją przewodniczącego właściwej terytorialnie rady gminy.

Wygaśnięciu zameldowania nie będą podlegać lokalne kwatery własne i stałe, których działalność nie przekracza 120 dni w roku.

Nowe przepisy przewidują również, że w 2030 r. miejscowe obiekty noclegowe zostaną poddane przeglądowi, a od pierwszego przeglądu będą odnawiane na okres pięciu lat.

Jedynym wyjątkiem są lokalne obiekty noclegowe, które zapewniają rzeczywistą gwarancję umów kredytowych, które nie zostały jeszcze w pełni rozliczone do 31 grudnia 2029 roku.

- Właściciele kondominiów mogą sprzeciwić się nowemu lokalnemu zakwaterowaniu

Właściciele kondominiów będą teraz konsultowani z wyprzedzeniem w sprawie nowych lokalnych obiektów noclegowych, które chcą działać w budynkach przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Z drugiej strony przewidziano, że "tytuł konstytutywny nieruchomości horyzontalnej może zostać zmieniony aktem publicznym, za zgodą wszystkich właścicieli kondominium".

- Zawieszenie nowych lokalnych licencji na zakwaterowanie

Zgodnie z nowymi przepisami, wydawanie nowych lokalnych pozwoleń na zakwaterowanie poza obszarami wewnętrznymi kraju (o niskiej gęstości zaludnienia) zostanie zawieszone.

Zawieszenie to, które nie ma zastosowania do eksploatacji nieruchomości objętych Funduszem Revive Natureza ani do regionów autonomicznych, "utrzymuje się na całym lub części obszaru gminy, w której ogłoszono sytuację niedoboru mieszkań".

- Zachęta do wynajmowania domów AL

Właściciele, którzy usuną swoje domy z lokalnego zakwaterowania do końca 2024 r. i przeznaczą je na wynajem mieszkaniowy, będą zwolnieni z podatku IRS lub IRC od czynszów do końca 2029 r. I nie będą podlegać żadnemu limitowi wysokości czynszu, który zamierzają zarobić.

Aby to zrobić, umowa najmu musi zostać podpisana do 31 grudnia 2024 r., A kwalifikują się tylko nieruchomości z rejestracją AL do 31 grudnia 2022 r.

- Stary dochód zaktualizowany o inflację

Stare umowy najmu (sprzed 1990 r.), które nie zostały przeniesione do nowego systemu najmu miejskiego, nie będą już przenoszone, a czynsz zostanie zaktualizowany zgodnie z inflacją i skorzysta ze zwolnienia z IRS i IMI. Planowane jest również wypłacenie rekompensaty wynajmującym.

- Dzierżawa do poddzierżawy

Aby zwiększyć podaż na rynku wynajmu, państwo proponuje wynajmować wolne domy osobom prywatnym, a następnie je podnajmować.

Czynsz płacony wynajmującemu będzie objęty ulgami podatkowymi, o ile umowa będzie obowiązywać przez okres nie krótszy niż pięć lat, a wartość czynszu będzie zgodna z cenami i rodzajami określonymi w Programie Wsparcia Wynajmu Niedrogich Mieszkań (PAA).

- Państwo płaci zaległy czynsz po trzech miesiącach nieprzestrzegania przepisów

Państwo zastąpi najemcę i zapłaci czynsz w przypadkach, gdy nie wywiązuje się z umowy przez ponad trzy miesiące, aby wzmocnić rynek wynajmu. W ten sposób do państwa będzie należała ocena sytuacji najemcy i może ono przystąpić do windykacji zaległych kwot przy użyciu środków obecnie istniejących w celu windykacji innych długów. Jeśli niezgodność wynika z braku środków, sprawa jest kierowana do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Płatność ma maksymalną miesięczną wartość 1,5-krotności krajowej płacy minimalnej, do całkowitego limitu kwoty odpowiadającej dziewięciokrotności krajowej płacy minimalnej.

- Zwolnienie z zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu

Program przewiduje zwolnienie z zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości rodzinnych, o ile kwota ta jest przeznaczona na spłatę kredytu na własne stałe mieszkanie właściciela lub jego potomków.

Zwolnienie to obejmuje nieruchomości sprzedane między 1 stycznia 2022 r. a 31 grudnia 2024 r.

- Koniec złotych wiz

Wraz z wejściem w życie nowej ustawy, nowe wnioski o przyznanie wiz pobytowych na działalność inwestycyjną nie będą przyjmowane, co nie wpłynie na możliwość odnowienia już przyznanych zezwoleń.

Wnioski o przyznanie i przedłużenie zezwoleń na pobyt w celu prowadzenia działalności inwestycyjnej pozostają ważne, w tym te, które w dniu wejścia w życie ustawy "oczekują na procedury kontroli wstępnej w radach gmin".

Przyznawanie lub odnawianie zezwoleń na pobyt w celu łączenia rodzin jest również wyłączone z przyjętego ograniczenia.