Ömsesidigt fördelaktigt: hur man kan vända bostadskrisen och Golden Visa-frågorna till en win-win-situation.

Den slutgiltiga ordalydelsen i det lagförslag som nyligen lades fram för parlamentsbehandling verkar inte vara så extrem som man först befarade. Golden Visas som investerare redan har ansökt om eller vill förnya planeras att omvandlas till en särskild ordning för D2-visum (entreprenörsvisum), med bibehållet krav på sju dagar per år för att innehavarna ska vara bosatta i landet. Inga retroaktiva åtgärder kommer att vidtas, vilket hade väckt stark kritik. Regeringen föreslår också att investeringsbaserade uppehållstillstånd ska tillåtas för dem som investerar för att stödja "konstnärlig produktion och återhämtning eller underhåll av kulturarvet". Möjligheten att investera i fastigheter kommer dock att avskaffas.

Kommer beslutet att stänga den mest populära investeringsvägen i Portugal verkligen att bidra till att lösa bostadsproblemet? Programmet för gyllene visum har varit föremål för mycket kontroverser i flera år redan, och vissa har gett det skulden för landets bostadskris. Verkligheten är dock mycket mer komplex än så, och programmets inverkan på fastighetsmarknaden överdrivs ofta. Låt oss se om det gyllene visumet verkligen förvärrar situationen och utforska hur utländska investeringar kan användas för att lösa problemet.

Bostadskrisen i Portugal

Hur allvarligt är problemet?

Bostadskrisen i Portugal är en komplex fråga som påverkar ett växande antal medborgare. Medianpriset på bostäder som såldes i Portugal under det tredje kvartalet 2022 var 1 492 euro/m2, vilket motsvarar en årlig ökning på +13,5 %, en betydande ökning från föregående år. Denna ökning observerades i alla underregioner, utom i Viseu Dão Lafões. De tre underregionerna med de högsta medianpriserna på bostäder var Algarve och storstadsområdena Lissabon och Porto, som också hade de högsta värdena i båda kategorierna av köparens skattemässiga hemvist.

Bostadskrisen i Portugal är särskilt svår för låginkomstfamiljer, eftersom drygt hälften av de portugisiska arbetstagarna tjänade mindre än 1 000 euro i månaden förra året, enligt statistik från arbetsministeriet. När det gäller personer som är yngre än 30 år är siffrorna ännu mer oroväckande - cirka 65 procent av representanterna för denna åldersgrupp tjänar mindre än 1 000 euro. Detta innebär att bostäder blir alltmer oöverkomliga för en betydande del av befolkningen. Mellan 2020 och 2021 steg huspriserna i Portugal med 157 procent, medan hyrorna steg med 112 procent mellan 2015 och 2021, enligt EU:s statistikbyrå Eurostat. Under de senaste tolv åren har bostadspriserna i Portugal stigit med över 80 % under de senaste tolv åren, vilket är mer än genomsnittet i Europeiska unionen.

Enligt uppgifter som samlats in av Confidencial Imobiliario har hyrorna i Lissabon, ett populärt turistmål, ökat med 65 % sedan 2015 och försäljningspriserna har skjutit i höjden med 137 % under samma period. Förra året ökade hyrorna med 37 %, vilket är mer än i Barcelona eller Paris, enligt Casafari, ett annat fastighetsdataföretag.

Imovirtual, en bostadsportal, genomförde en undersökning som visade att den genomsnittliga hyran för en etta med ett sovrum i Lissabon ligger på cirka 1 350 euro, medan minimilönen per månad bara är 760 euro.

Som ett resultat av låga löner och höga hyror rankas Lissabon som världens tredje sämsta stad att bo i, enligt en studie av försäkringsmäklaren CIA Landlords. Den nuvarande inflationen på 8,2 procent i Portugal har bara förvärrat problemet.

Bostadskrisen i Portugal leder också till överbefolkning, eftersom mer än 10 % av befolkningen nu lever under sådana förhållanden, enligt en undersökning som släpptes i augusti av det nationella statistikinstitutet (INE). Algarveregionen, som har det högsta genomsnittliga huspriset i landet, rapporterar den värsta graden av trångboddhet med 13,7 %, tätt följt av storstadsområdena Lissabon (13 %) och Porto (11,3 %).

Vad föreslår regeringen?

Förutom att avsluta programmet för gyllene visum planerar den portugisiska regeringen att vidta flera andra åtgärder för att ta itu med bostadskrisen. Bland dessa åtgärder ingår att tvinga ägare till obebodda fastigheter att hyra ut dem, med prioritet för yngre hyresgäster, familjer med en ensamstående förälder och familjer som har upplevt en betydande inkomstminskning. Regeringen har också infört ett tak för hyreshöjningar i nya hyreskontrakt, som begränsar dem till högst 2 procent över det föregående kontraktet.

En annan viktig åtgärd som införts är att nya licenser för korttidsuthyrning av semesterbostäder genom turistboendeplattformar har upphävts, utom i landsbygdsområden. Denna åtgärd är avsedd att lätta trycket på bostadsmarknaden genom att minska antalet fastigheter som är tillgängliga för korttidsuthyrning och i stället göra dem tillgängliga för långtidsuthyrning.

Regeringen vidtar också åtgärder för att omvandla kommersiella fastigheter till bostäder, i syfte att öka utbudet av tillgängliga bostäder. Denna åtgärd är särskilt inriktad på stadsområden där kommersiella fastigheter kan vara lediga eller underutnyttjade, samtidigt som efterfrågan på bostäder fortsätter att öka.

Är innehavare av Golden Visas ansvariga för bostadssituationen?

Viktig statistik

Programmet för gyllene visum lanserades 2012. Fram till februari 2023 har totalt 11 758 gyllene visum beviljats, tillsammans med 19 171 uppehållstillstånd för familjemedlemmar. Programmet har varit särskilt framgångsrikt när det gäller att locka till sig fastighetsinvesteringar, med 10 755 gyllene visum som beviljats via fastighetsköp, och totalt 6 118 miljarder euro som investerats i fastigheter av en total investering på 6 852 miljarder euro.

Premiärminister Antonio Costa har varit en högljudd kritiker av de stora investeringarna i fastigheter och det låga antalet skapade arbetstillfällen. Trots programmets popularitet när det gäller att locka till sig utländska investeringar har Costa framhållit att endast 22 arbetsplatser har skapats genom programmet, vilket han ser som en stor svaghet. Enligt honom har fokuseringen på fastighetsinvesteringar lett till en potentiell inflation av fastighetspriserna och en missad möjlighet att locka till sig investeringar i andra sektorer som skulle kunna skapa fler arbetstillfällen och bidra till långsiktig ekonomisk tillväxt.

Det nationella statistikinstitutet (INE) publicerade sin senaste rapport om byggnads- och bostadsstatistik 2022, som omfattar åren 2015-2021. Rapporten visar att 165 682 bostäder handlades under denna period, ett nytt maximum som motsvarar en ökning med 20,5 % jämfört med 2020.

Även om infografiken från INE inte tillåter ett exakt antal handlade bostäder, är det möjligt att uppskatta att 934 000 bostäder handlades mellan 2015 och 2021 baserat på följande grafiska bild. Rapporten om byggande och bostäder från 2015 visar att cirka 240 000 bostäder byttes mellan 2012 och 2014, vilket resulterar i att totalt 1 174 000 bostäder byttes från 2012, då programmet för gyllene visum lanserades, till 2021, vilket återspeglar den senaste tillgängliga statistiken.

Krediter: Författaren: Författare: C: Författare: Client;

Credits: Författare: Credits: Supplied Image; Author: Client: Client;

Ytterligare beräkningar med hjälp av SEF-statistik visar att 8 911 gyllene visum i slutet av 2021 hade erhållits genom fastighetsinvesteringar. Detta innebär att de 8 911 fastighetsköp som investerare med gyllene visum har gjort utgör cirka 0,76 % av de 1 174 000 enheter som har handlats sedan visumet lanserades 2012.

"Under de senaste tio åren har det totala antalet familjeansökningar nått upp till 19 000. Är det någon som på allvar tror att ett årligt köp av 1 900 lägenheter drev fastighetspriserna i höjden? Löjligt", stöder den verkställande direktören för Discus Holdings Ltd, en företagsgrupp som tillhandahåller investeringsmigration, Laszlo Kiss, som har 32 års erfarenhet i branschen.

Genom att dividera de totala investeringarna i fastigheter som gjorts av innehavare av gyllene visum med antalet gyllene visum som utfärdats via vägen för fastighetsköp, kan vi se att den genomsnittliga kostnaden för ett enda fastighetsköp av programdeltagare är 568 863 euro. Det är uppenbart att fastigheter i denna prisklass inte är de som för närvarande saknas på den portugisiska fastighetsmarknaden, och om vi överväger att köpa flera enheter för uthyrning finns dessa enheter redan på hyresmarknaden. Dessutom omfattar en del av de fastighetsinvesteringar som görs genom Golden Visa-programmet kommersiella fastigheter, särskilt inom hotellbranschen.

Om vi diskuterar utländska investerare som köper fastigheter i Portugal men som inte erhåller det gyllene visumet, är deras bidrag till fastighetsmarknaden också försumbart. Under första halvåret 2022 stod internationella investerare till exempel för endast 3 % av alla fastighetstransaktioner. För att understryka den låga andelen köp som gjordes av dem som ansökte om gyllene visum bidrog de till endast 0,6 % av alla transaktioner under samma period.

Om Golden Visas inte orsakar problemet, vad är det då som gör det?

"Huvudorsaken till de stigande fastighetspriserna i Spanien och Portugal (bland många andra länder) är deras centralbankers politik att hålla EUR-räntorna på nästan noll. Vem vill inte få ett 20-årigt lån till en ränta på 1,5 procent med låga månatliga återbetalningar?", tror Laszlo Kiss. Det finns dock olika faktorer som bidrar till denna kris.

Experter tillskriver situationen det faktum att endast ett hus har byggts för var tionde såld sedan 2018, vilket har skapat en brist på prisvärda bostadsalternativ. Det finns ett växande otillräckligt utbud av fastigheter för att möta den höga efterfrågan. "Vi måste hitta mer utbud till den befintliga efterfrågan så att priserna kan stabiliseras", säger Ricardo Reis, byråchef för Century 21 Newlife, i sin senaste intervju med Euronews. Det finns flera frågor som bidragit till denna brist.

Turism

En av dessa frågor är den ständigt ökande turistströmmen. Portugal lockade till sig ett rekordstort antal utländska turister på över 26 miljoner under 2019 och 15,3 miljoner euro förra året, vilket visar en ökning med 158 procent efter det föregående året med pandemirestriktioner. År 2023 förväntas en ökning med 33 %. Bristen på tillgängliga bostadsalternativ har lett till att lokalbefolkningen har ökat antalet underskrifter för att hålla en folkomröstning för att stoppa korttidsuthyrning av semesterbostäder i Lissabon.

I en studie som genomfördes av School of Economics and Management vid universitetet i Porto 2021 undersöktes hur en överföring av bostäder till turistboende påverkar fastighetsmarknaden i storstadsområdena Lissabon och Porto. Resultaten visade att avregleringen av korttidsuthyrning (STR) hade en betydande effekt på bostadspriserna i kommuner med en högre andel bostäder som omvandlats till turism. Studien uppskattade att en ökning av STR med 1 % ledde till en genomsnittlig ökning av bostadspriserna med 14 % respektive 21,3 % i Lissabon och Porto. Detta fungerar som en approximation för den genomsnittliga effekten på bostadspriserna av en sammanlagd minskning av bostadsutbudet, även om man inte kontrollerar andra faktorer, vilket skulle göra koefficienten mindre.

Studien gav också empiriska bevis för denna effekt, och konstaterade att från januari 2011 till december 2019 var den ackumulerade andelen bostäder som överfördes till STR i Lissabon och Portos kommuner 5,787 % respektive 5,475 %. Under samma period ökade bostadspriserna med 76,9 % i Lissabon och 79 % i Porto. Dessa resultat tyder på att överföringen av bostäder till turistbostäder genom STR hade en betydande effekt på bostadspriserna, vilket resulterade i betydande ökningar i både Lissabons och Portos storstadsområden.

Forskningen visade också att kommuner med en högre andel STR hade låga elasticiteter för bostäder, vilket tyder på att anpassningar till omvandlingen av fastigheter från bostäder till turism i första hand skedde genom att öka bostadspriserna snarare än att öka utbudskvantiteterna. Denna oväntade konsekvens av att tillåta fastighetsägare att överföra fastigheter från bostäder till turism var extrema bostadsprisökningar på grund av ett oelastiskt bostadsutbud.

Hög invandring

Portugal har för sjunde året i rad sett en ökning av sin invandrarbefolkning, som enligt uppgifter från SEF kommer att uppgå till totalt 752 252 personer år 2022. Detta innebär en ökning med 58 365 invandrare jämfört med föregående år, vilket motsvarar en ökning med 8,3 %. Samtidigt var antalet gyllene visum som utländska investerare och deras familjemedlemmar fick 1 281 respektive 1 588, vilket endast utgjorde 0,38 % av det totala invandringsflödet 2022.

De största växande invandrarpopulationerna i Portugal under det senaste året har varit från Brasilien och Indien. Den brasilianska gemenskapen är fortfarande den största invandrargruppen i Portugal, med över 230 000 individer, vilket återspeglar en ökning med 13 % sedan 2021. På samma sätt har den indiska gruppen också ökat med 13 % till cirka 34 000 invånare, vilket gör den till den fjärde största invandrargruppen i Portugal.

Till skillnad från investerare som använder sig av programmet för gyllene visum söker invandrare som kommer till Portugal genom olika typer av nationella D-visum, till exempel enskilda entreprenörer, passiva inkomster eller digitala nomader, ofta mer prisvärda bostadsalternativ, vilket kan leda till ökad konkurrens med lokalbefolkningen på fastighetsmarknaden, särskilt inom hyressektorn.

Invandrare utgör dock endast 7,3 % av den totala portugisiska befolkningen på 10 270 865 personer. Detta innebär att om byggtakten och -volymen var tillräcklig skulle den potentiellt kunna möta efterfrågan.

Brist på sociala bostäder

Bristen på sociala bostäder är en kritisk aspekt av den allmänna bostadskrisen, eftersom den direkt påverkar utsatta befolkningsgrupper. Enligt Pedro Nuno Santos, infrastruktur- och bostadsminister, utgör sociala bostäder endast 2 % av alla offentliga bostäder i Portugal, till skillnad från Wien där de utgör 60 % av bostadsbeståndet.

Lissabons stadshus är erkänt som den största fastighetsägaren i Portugal, med ägande av 25 000 sociala bostäder, men alla dessa bostäder är för närvarande inte tilldelade. I juli 2022 var 1690 sociala bostäder inte tilldelade på grund av renoveringsbehov, enligt Filipa Roseta, Lissabons biträdande borgmästare för bostadsfrågor. Trots att 6 000 ansökningar inkom från behövande familjer fanns det vid den tidpunkten endast 36 lediga sociala bostäder.

Kravet på godkännande av återuppbyggnadsprojektet av Lissabons kommun innan huset kan renoveras utgör dock en annan utmaning. Detta bidrar till den otillräckliga hastigheten på projektgodkännandet och därmed till den låga byggnadsfrekvensen.

Byggnadstakt

Som tidigare nämnts är förhållandet att det sedan 2018 byggs ett hus per tio sålda hus en anledning till oro. Vår erfarenhet av partners och fastighetsinvesteringsfonder visar att godkännandeprocessen för nya utvecklings- eller byggprojekt i Lissabon kommun kan ta upp till två år på grund av byråkratiska förfaranden.

Enligt den senaste rapporten om byggnads- och bostadsstatistik beviljades 2021 totalt 15 065 byggnader för nybyggnation av familjebostäder i Portugal, och ytterligare 4 900 byggnader beviljades för renovering. Dessa siffror är dock otillräckliga för att tillgodose behoven hos de 1,027 miljoner människor som lever under överfulla förhållanden, för att inte tala om andra grupper som drabbats av bostadskrisen.

Även om det har skett en liten ökning av godkännandegraden för renoverings- och byggprojekt under 2021, med en ökning på 12,6 % jämfört med 2020 och en ökning på 14,1 % jämfört med 2019 för nya byggnader, och en ökning på 1,5 % för renoveringsprojekt, är siffrorna fortfarande otillräckliga. År 2021 färdigställdes cirka 22 384 bostäder i landet, vilket är en ökning med 10,2 % jämfört med föregående år.

Även om det har skett en viss förbättring av godkännandegraderna och byggnadsfrekvensen under de senaste två åren är de fortfarande otillräckliga för att tillgodose befolkningens behov. I stället för att stänga program för utländska investeringar i fastigheter kan det vara klokare att använda dessa investeringar för att stimulera byggnadsgraden och hantera bostadskrisen mer effektivt.

Hur kan utländska investeringar användas för att bekämpa bostadskrisen?

Portugal är inte ensamt om att stå inför en bostadskris. Andra europeiska huvudstäder som Berlin, Madrid och Paris brottas också med liknande problem, om än i varierande grad. Enligt World Economic Forum påskyndade COVID-19-pandemin en global bostadsbrist. Spärrningar och byggförbud har fått markpriserna att skjuta i höjden över hela världen, vilket har lett till betydande förseningar för byggherrarna. Dessutom har störningar i leveranskedjan, materialbrist och arbetskraftsproblem ytterligare försvårat utbudet av nya bostäder. Den utbredda inflationen har också resulterat i att projektets ekonomi endast är lönsam vid högre försäljnings- och hyresnivåer än vad man ursprungligen hade räknat med.

Hur kan städerna använda utländska investeringar i fastigheter för att lösa bostadskrisen?

Alternativet med statsobligationer som vissa länder, till exempel Ungern, använder sig av är kanske inte den bästa metoden för Portugal, enligt experter. "Spanien och Portugal kan finansiera sig själva, särskilt till låga räntor från finansmarknaderna, så en obligationsinvestering genererar inga allvarliga finansiella fördelar för landet. Detta var en av de viktigaste orsakerna till att Bulgarien stoppade sitt medborgarskapsprogram", säger Laszlo Kiss, som är den av regeringen godkända agenten för det ungerska programmet.

För att bemöta farhågorna om eventuella problem med penningtvätt i samband med Golden Visa-programmet finns det två möjliga vägar för att lindra dessa farhågor. För det första skulle man kunna införa restriktioner för passinnehavare från vissa länder som anses osäkra, vilket skulle begränsa deras rätt att ansöka. För det andra kan man införa en strängare efterlevnadsprocess, med inspiration från Maltas noggranna förfaranden som liknar dem i en bank. Detta skulle möjliggöra en noggrann urvalsprocess för att minimera risken med att bevilja uppehållstillstånd till deltagare i investeringsprogrammet.

Kort sagt skulle det ideala modifierade Golden Visa-programmet erbjuda olika investeringsalternativ för fastigheter med målet att öka utbudet på bostadsmarknaden, samtidigt som det garanterar säkerhet ur statens perspektiv och upprätthåller lönsamheten för investerarna. Det finns gott om framgångsrika exempel i andra länder som de portugisiska myndigheterna skulle kunna använda som referens.

Efter att ha förlorat möjligheten att få uppehållstillstånd via fastighetsinvesteringsvägen kan utländska investerare börja leta efter mer stabila och transparenta investeringsmöjligheter i andra länder. På det hela taget kommer Portugals internationella image att skadas, vilket gör landet mindre kommersiellt attraktivt samtidigt som bostadskrisen förblir olöst. I stället kan utländska investeringar användas som en av åtgärderna för att lösa problemet, genom att stimulera investeringar i renovering och hotellbranschen eller genom att skapa olika donationsprogram.

Pedro Vicente från den portugisiska föreningen för fastighetsutvecklare och investerare tror inte att regeringen kommer att backa och behålla programmet i någon modifierad form. Men vi förblir hoppfulla om att myndigheterna kommer att överväga att skapa en lösning som skulle vara fördelaktig för investerare och ekonomin, samtidigt som den eventuellt skulle kunna hjälpa till i kampen mot krisen.