租赁、物流和办公楼受到的影响最大，但前景仍然令人鼓舞。 医疗保健和住宅仍然是支柱产业，投资者现在需要关注几个因素。 这些是法国巴黎银行房地产投资管理公司（ BNP Paribas REIM）对2023年下半年房地产行业的分析结论，由idealista.pt报道。

获得更昂贵、更困难的信贷

尽管欧元区的经济增长普遍有所改善，但欧洲房地产市场仍需继续适应新的经济环境，其主要特点是获取信贷的 成本远高于以往。此外，从 2022 年第三季度开始的价格调整阶段仍然限制着房地产行业的扩张，因为它导致许多投资者采取观望态度：买方希望清楚地了解融资成本部分将如何演变（等待更好的条件到来），而卖方则试图获得一个不那么模糊的定价环境。

所有这些都导致了投资的普遍下降，这种下降始于 2022 年中期，今年上半年达到了 290 亿欧元，是自 2012 年以来的最低水平，有关尚未达成的协议的数据似乎并不表明短期内 会出现复苏。

最困难的房地产行业

总体经济状况与房地产市场之间的相关性可以从房地产市场面临的具体困难中得到解释。 特别是，由于全球和本地的不确定性，该行业的任何资产似乎都无法幸免于正在进行的重新定价。

  • 尤其是物流业，其收入调整的速度最快、幅度最大（与 2021 年下半年相比增加了 80 个基点）。 尽管如此 ，投资者仍持观望态度，他们对国际贸易放缓感到沮丧，而国际贸易放缓反过来又抑制了需求。 租金也在缩水，租户需要时间评估他们的选择，寻找更好的价格和/或条件。
  • 至于写字楼市场，在 COVID-19 大流行期间围绕它的不确定性比以往任何时候都要多。 始于美国的萎缩也蔓延到了欧洲，投资者试图通过企业战略来推断未来。 此外，抑制建筑物缺乏使用率和加速折旧的压力越来越大，也可能会推低这些资产的价值。

房地产行业的短期和长期预测

尽管上述情况似乎并不令人乐观，但我们必须考虑到这只是短期的观点。然而，从长期来看， ，前景仍然较为乐观，以至于法国国家巴黎银行的专家认为，物流业将是未来 5 年表现最佳的资产类别之一。事实上，在 2024 年，来自各行各业的新入驻者预计将继续增长，从而支持需求，而且只要能够吸引大量劳动力，不会造成建筑物的大面积废弃，租金也将保持高位，从而对收入产生积极影响。

至于写字楼，最新的写字楼数据表明，远程办公不仅没有像以前想象的那样大规模普及，而且主要商业区的资产已被证明具有很强的长期弹性，能够吸引持续的租户需求。 此外，租约预计每年增长约 2%，为主要投资者带来良好的回报水平。

零售业仍在适应电子商务的蓬勃发展，以及人们新的消费习惯。 虽然大型中心的商业单位已被重新估值，但创造价值的前景仍不明朗。事实上，这些资产的闲置率仍然很高，许多资产必须重新审视自己的定位，因为物价上涨及其对可支配收入的影响，预计未来几个月的销售速度将放缓。 另一方面，零售商的经营仍然健康，黄金租赁也继续取得成功。 此外，旅游业的强劲复苏应能支持消费和黄金度假胜地的高街行业。

最后，医疗保健和住宅等行业也会受到价格和利润率调整的影响，这主要是由于外部宏观经济因素造成的。 然而，与上述行业不同的是，这两个行业可以依靠长期趋势的支持，不会受到经济危机的影响，如人口平均年龄的增长、城市化和家庭成员的减少。"因此，我们预计医疗保健将是未来 5 年表现最好的领域，而住宅领域由于调整较慢和资本增长较低，同期收益率将有所下降。