En este artículo se exponen las implicaciones fiscales básicas de cada uno de estos momentos y lo que puede esperar si decide vender su propiedad.

Compra de inmuebles

No es necesario ser residente portugués ni tener permiso de residencia para adquirir propiedades inmobiliarias en Portugal.

Sin embargo, incluso como no residente, tendrá que obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) portugués y, en caso de que no sea residente de la UE, tendrá que nombrar a un representante fiscal si compra/posee una propiedad en Portugal.

Al adquirir una propiedad inmobiliaria en Portugal, se aplicarán los siguientes impuestos sobre el valor fiscal o el valor de adquisición (el que sea mayor) de la propiedad:

  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (IMT) - hasta el 7,5% dependiendo del tipo de propiedad: alojamiento principal o secundario, terreno para construcción, propiedad comercial o terreno rústico. Se aplica un tipo especial agravado del 10% a las propiedades adquiridas por empresas residentes en jurisdicciones incluidas en la lista negra (puede consultar la lista completa aquí).
  • Impuesto sobreActos Jurídicos Documentados (IS ): se aplica un tipo del 0,8% sobre el mismo valor utilizado para evaluar el IMT.

La legislación fiscal portuguesa prevé exenciones limitadas del IMT, como las aplicables a la rehabilitación urbana. Se recomienda un análisis caso por caso para evaluar si cada proyecto puede acogerse a este u otro beneficio fiscal.

Además, hay que tener en cuenta los gastos de notaría y registro, que oscilan entre 750 y 1.500 euros.

El IMT, el IS y los gastos de notaría y registro deben abonarse el día de la escritura de adquisición definitiva.

Tenencia de la propiedad

Tras la adquisición, al ser propietario de un inmueble, está obligado al pago anual de los siguientes impuestos:

Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (IMI ) - entre el 0,30% y el 0,45% sobre el valor fiscal de una propiedad urbana (se aplican tipos diferentes a las propiedades rurales). Se aplica un tipo especial agravado del 7,5% a las propiedades de residentes en jurisdicciones incluidas en la lista negra (puede consultar la lista completa aquí).

El IMI es pagadero hasta en 3 plazos (en mayo, agosto y noviembre) por los propietarios de bienes inmuebles a 31 de diciembre del año anterior.

Adicional al Impuesto Municipal sobre Bienes Inmuebles (AIMI ) - el AIMI se recauda sobre la suma de los valores fiscales de los inmuebles que posea un contribuyente a 1 de enero de cada año. En caso de propiedad individual, se permite una deducción de 600.000 euros a la base imponible del AIMI. Las parejas casadas o de hecho que opten por presentar declaración conjunta tienen derecho a deducir hasta 1.200.000 euros de la suma de VPT de todas sus explotaciones urbanas.

En la actualidad existen 3 tipos de AIMI

  • El 0,7% para una cartera inmobiliaria valorada entre 600.000 y 1.000.000 de euros.
  • 1% para una cartera inmobiliaria valorada entre 1.000.000 y 2.000.000 de euros.
  • 1,5% para una cartera inmobiliaria valorada por encima de 2.000.000 de euros.

Se aplica un tipo agravado del IMI del 7,5% a los inmuebles poseídos a través de una sociedad radicada en una jurisdicción incluida en la lista negra.

Los inmuebles clasificados como "destinados a servicios", "comerciales" o "industriales" no están sujetos al AIMI.

El AIMI se abona en un único pago en septiembre de cada año.

Venta de inmuebles

Hasta hace poco, Portugal gravaba las plusvalías derivadas de la enajenación de bienes inmuebles luso-situados de forma diferente en función de la residencia fiscal del vendedor. Sin embargo, esta distinción se ha eliminado a partir del 1 de enero de 2023, y ahora las plusvalías resultantes de la venta de bienes inmuebles situs portugueses sólo se gravan por encima del 50% de su valor a los tipos progresivos generales del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

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