Les ventes de logements ont diminué dans l'Union européenne (UE) dans le contexte d'un pouvoir d'achat réduit et de taux d'intérêt élevés sur les prêts immobiliers. Ce ralentissement de la demande s'est reflété dans l'évolution des prix des logements dans plusieurs pays, comme l'Allemagne, où ils ont baissé de 10,2 % au troisième trimestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente, selon les données d'Eurostat. En conséquence, les prix de l'immobilier ont baissé de 1 % dans l'UE et de 2,1 % dans la zone euro.

Toutefois, dans certains États membres, les prix des logements ont continué à augmenter, comme au Portugal (+7,6 %). Selon un rapport d'idealista, au Portugal, "le lien entre les marchés de l'immobilier et du crédit pourrait être moins fort que dans d'autres pays", car une grande partie des Portugais qui possèdent leur propre logement (environ 80 % de la population) ne paient plus de prêts immobiliers.

Cette augmentation continue du coût du logement au Portugal a conduit la Commission européenne à avertir que "les prix de l'immobilier sont fortement surévalués au Portugal". Et qu'il existe un risque de "correction future plus prononcée" des prix "si les conditions économiques se détériorent".

Cependant, l'agence DBRS affirme qu'il n'y a pas de bulle immobilière au Portugal. Compte tenu de la "pénurie chronique de logements", du faible taux de chômage et de l'augmentation de la migration nette, les analystes de DBRS Morningstar estiment qu'il est "moins probable" qu'il y ait une chute brutale des prix de l'immobilier au Portugal. C'est pourquoi ils estiment que "les prix ne sont pas dans une "bulle", mais atteignent probablement un "plafond"", concluent-ils dans une nouvelle étude.

Toutefois, à "moyen terme, la dynamique [des prix] pourrait changer", ce qui "dépendra de la maîtrise de l'inflation, qui conduira à une stabilisation des taux d'intérêt et du ralentissement économique actuel, en particulier dans la zone euro, qui devrait avoir une durée de vie relativement courte".

La fin des incitations fiscales pour les étrangers pourrait également atténuer la pression créée par la demande excédentaire de logements internationaux. "Les récents changements introduits dans le régime fiscal pour les résidents non habituels, ainsi que la fin de l'octroi de nouveaux visas dorés pourraient entraîner une réduction de la demande extérieure pour les propriétés portugaises", selon DBRS.