O que está mudando (novamente) no aluguel local de curto prazo em Portugal?

Para quem não se lembra, o Mais Habitação suspendeu a emissão de novos registros para estabelecimentos locais de aluguel de curta duração nas categorias de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem em unidades de construção autônomas em todo o país, exceto nas áreas do interior e nas regiões autônomas dos Açores e da Madeira. Esta suspensão teve como objetivo conter a proliferação de aluguéis de curto prazo locais em áreas urbanas densamente povoadas, onde a pressão do turismo era percebida pelo governo como um problema para os residentes e uma causa do aumento dos preços da habitação em Portugal. Essa decisão, no entanto, ignorou o papel significativo que os empreendedores de aluguel de curto prazo desempenharam na reabilitação de grande parte dos imóveis em áreas urbanas

De acordo com a estrutura Mais Habitação, os registros locais de aluguel de curta duração foram limitados a uma duração de cinco anos, renováveis por mais cinco anos, mediante decisão expressa do município competente. Essa medida também se aplicaria às licenças já em vigor no momento em que o pacote legislativo entrou em vigor, exigindo que sua validade fosse reavaliada em 2030. O objetivo era garantir revisões periódicas das condições de acomodação e conformidade com os requisitos legais e de segurança. No entanto, essa medida não representava mais do que uma ameaça à estabilidade dos empreendedores que investiram no setor, pois corriam o risco de perder suas licenças a cada cinco anos

Além disso, a Mais Habitação estabeleceu uma regra que impedia a transferência da licença de operação junto com a venda da propriedade destinada ao aluguel local de curto prazo, fazendo com que as licenças expirassem após tal venda. Essa medida foi particularmente punitiva em áreas onde a emissão de novas licenças foi suspensa ou em zonas de contenção, desvalorizando propriedades para investidores e impedindo-os de recuperar

Além disso, e quando acreditávamos que o Mais Habitação não poderia ser mais injusto e punitivo em relação a este setor lucrativo e significativo em Portugal, o governo aumentou os impostos associados aos aluguéis de curto prazo locais ao criar a Contribuição Extraordinária de Alojamento Local (CEAL) - uma taxa fixa de 15% em uma base tributável variável - e alterou o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), para definir o coeficiente de idade da propriedade em 1 para tais propriedades com estabelecimentos de alojamento local, independentemente de sua idade real.

Esse pacote de medidas aprovadas pelo governo impôs restrições severas e desproporcionais ao setor e representou um ataque genuíno à iniciativa privada e à propriedade. Essas políticas, sob o pretexto de regular o mercado imobiliário de Portugal, têm como alvo injustamente proprietários de pequenas empresas que investiram suas economias em empresas de acomodação local e viram seus projetos e expectativas de vida frustrados

Felizmente, após esse ataque sem precedentes ao aluguel local de curto prazo, o novo governo em exercício desde 2 de abril, reconhecendo a importância desse setor em um país onde o turismo contribui com 9,5% para o Produto Interno Bruto (PIB), revisou as políticas acima mencionadas com foco em proporcionar maior estabilidade e incentivar o investimento no setor.

Nesse sentido, no dia 27 de maio, o novo governo aprovou um decreto-lei que alterou o quadro legal aplicável aos estabelecimentos locais de arrendamento de curta duração, descentralizando os poderes regulatórios para os municípios e revogando as medidas injustas, restritivas e desproporcionais.

Como resultado, a suspensão da emissão de licenças foi revogada e, a partir de agora, cada município poderá estabelecer regras adaptadas às suas necessidades locais e decidir sobre a distribuição de novas licenças por paróquia.

Esse ajuste visa criar um equilíbrio, eliminando o que era percebido como restrições desproporcionais e permitindo maior autonomia em nível local. Conceder mais poder aos municípios promove um sistema de gestão descentralizado que permite que as autoridades locais - que estão mais sintonizadas com as especificidades de cada área - tomem

Além disso, o novo governo pretende eliminar a expiração das licenças locais de aluguel de curto prazo e revogar a intransferibilidade das licenças impostas pelo governo anterior, permitindo a transferência de licenças com a venda de propriedades, protegendo assim os investimentos feitos pelos empreendedores do setor. Isso proporciona maior segurança jurídica aos investidores e incentiva o investimento de longo prazo, o que é de se esperar em um país que depende do turismo há muitos anos

Finalmente, no dia 21 de junho passado, o Parlamento português aprovou a autorização legislativa para revogar o CEAL e o coeficiente fixo de idade aplicável aos estabelecimentos de alojamento local para fins de cálculo do IMI.

Ao fazer isso, o atual governo busca demonstrar que, ao contrário do governo anterior, o plano não é penalizar o investimento no setor, mas sim promovê-lo e incentivá-lo. Reduzir a carga tributária sobre o setor local de aluguel de curto prazo certamente contribuirá para a recuperação e o crescimento do setor.

As mudanças apresentadas pelo novo governo foram recebidas com alívio pelos proprietários locais de aluguel de curto prazo, que viram as medidas do Mais Habitação como uma ameaça à viabilidade de seus negócios.

Pode-se concluir, portanto, que essas recentes mudanças legislativas prometem revitalizar o setor, garantindo seu crescimento sustentável e contribuindo para a economia local sem sobrecarregar as comunidades, reforçando o aluguel local de curto prazo como um pilar fundamental do turismo e da economia do país.

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Escrito por Maria do RosÃrio Tavares de Pina

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