Im Laufe dieses Jahres hat die portugiesische Regierung zwei wichtige Programme für ausländische Investitionen eingestellt. Am 6. Oktober beendete das "Mais Habitação-Gesetz" den Weg zum Goldenen Visum für Immobilien, und zwei Tage später wurde die Entscheidung bekannt gegeben, die Regelung für Einwohner ohne festen Wohnsitz (NHR) mit praktischen Auswirkungen ab 2024 zu beenden.

Als "Ersatz" für den NHR wurde ein neuer steuerlicher Anreiz für wissenschaftliche Forschung und Innovation in der Unternehmensentwicklung geschaffen, der auf "Forscher und hochqualifizierte Arbeitskräfte" abzielt und für den ähnliche Anforderungen und Vorteile wie für den NHR gelten: Die Begünstigten müssen sich mindestens 183 Tage pro Jahr in Portugal aufhalten, um zehn Jahre lang in den Genuss eines besonderen Steuersatzes von 20 % zu kommen, der nur für diejenigen gilt, die in den letzten fünf Jahren nicht in unserem Land steuerlich ansässig waren. Es scheint eine positive Maßnahme zu sein, die jedoch sehr restriktiv ist und viele Talente und qualifizierte Fachkräfte, die im Rahmen des NHR nach Portugal kamen, ausschließt.


Hat das NHR-Programm zum Anstieg der Immobilienpreise beigetragen?

Das Hauptargument der Regierung für die Beendigung dieses 2012 eingeführten Programms ist, dass es zur Aufblähung des portugiesischen Immobilienmarktes und zur aktuellen Krise in diesem Sektor beigetragen hat.

Bevor ich diese Frage analysiere, möchte ich jedoch betonen, dass die Merkmale, die Portugal zu einem der besten Länder zum Leben und Arbeiten machen, bestehen bleiben. Wir von Athena Advisers werden auch weiterhin Trends antizipieren und unseren Kunden einzigartige Investitions- und Lebensstilmöglichkeiten in diesem wunderbaren Land bieten.

Dennoch ist es uns wichtig klarzustellen, dass der Immobilienmarkt in Lissabon und Portugal nicht durch die NHR aufgebläht ist. Wenn sie sich überhaupt auf den Anstieg der Immobilienpreise ausgewirkt hat, dann nur minimal und vor allem in den Stadtzentren, insbesondere in einigen Vierteln und größeren Wohneinheiten.

Der Preisanstieg in Portugal war weit verbreitet. Er fand nicht nur in den Stadtzentren statt, sondern auch in den Vororten der großen Städte und im ganzen Land.

Es handelt sich also um ein makroökonomisches Problem und nicht um eine Angelegenheit, die streng und direkt mit den NHR zusammen hängt.


Nur 7,9 % der Ausländer in Portugal kauften ein Haus und erhielten den NHR-Status

Nach Angaben der Steuer- und Zollbehörde gab es im Jahr 2022 über 35.000 NHR-Begünstigte in Portugal, hauptsächlich aus dem Vereinigten Königreich, Frankreich, Brasilien und den Vereinigten Staaten.

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Eine Umfrage der NHR Global Association aus dem Jahr 2021 ergab, dass 40 % der NHR-Inhaber Eigentum in Portugal erworben hatten, während 60 % zur Miete wohnten. Dieselbe Umfrage ergab auch, dass jeder NHR-Inhaber im Durchschnitt rund 1 Million Euro für Immobilienkäufe in Portugal ausgab.

Laut dem Nationalen Institut für Statistik (INE) haben zwischen 2012 und 2019 110.158 Ausländer Immobilien in Portugal erworben. Wenn wir also davon ausgehen, dass 22.000 Ausländer im selben Zeitraum den NHR-Status erhalten haben [siehe Tabelle] und nur 40 % Immobilien gekauft haben, gibt es nur 8.000 Ausländer, die Immobilien erwerben und den NHR-Status erhalten. Das bedeutet, dass von den insgesamt 110.158 ausländischen Käufern die NHR-Inhaber in diesen acht Jahren 7,9 % des Marktes ausmachen.

Das ist eine sehr geringe Zahl, um die Immobilienpreise im ganzen Land in die Höhe zu treiben. Sie sind sogar weniger als die Käufer von Golden Visa, die 8 % ausmachen.


Was treibt also die Immobilienpreise in die Höhe?

Während der Preisanstieg durch die niedrigen Zinssätze angetrieben wurde - diese Bewegung hat sich in ganz Europa verallgemeinert, insbesondere nach dem Brexit, als das europäische Kapital begann, sich aufzublähen - ist das Hauptproblem und der Hauptgrund für den Anstieg der Immobilienpreise in Portugal der Mangel an neuem Angebot. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik (INE) war die Zahl der in Portugal erteilten Baugenehmigungen im ersten Halbjahr 2023 um 24 % niedriger als im gleichen Zeitraum des Jahres 2022. Es kommen keine neuen Gebäude auf den Markt, und neue Projekte verweilen jahrelang in den Stadtverwaltungen, um Genehmigungen zu erhalten.

Und hier haben wir es mit einem weiteren großen Problem zu tun, das den Immobilienmarkt in Portugal aufbläht: die Untätigkeit der öffentlichen Verwaltung. Dies ist ein Problem, das nicht auf die beste Weise gelöst wird. Ich glaube, dass die Regierung immer noch die Anforderungen eines Landes erfüllen muss, das wirtschaftlich gewachsen ist. Aber niemand will dieses Problem lösen, weil es keine Wählerstimmen bringt.

Das Geld, das durch das NHR-Programm ins Land kam, ist wahrscheinlich das beste, das wir je hatten. Das heißt, es handelt sich um eine Investition von Unternehmern, Geschäftsleuten und aktiven Personen, die nach Portugal ziehen und neue Unternehmen gründen, Büros eröffnen, Menschen beschäftigen und Waren und Dienstleistungen konsumieren. Und das hat sehr positive Auswirkungen auf die portugiesische Wirtschaft.

Gerade im Bereich der Wirtschaft hat Portugal im Vergleich zu anderen europäischen Ländern eine gute Leistung gezeigt. Im Jahr 2022 wuchs das BIP des Landes um 2,6 %, ein Wert, der über dem EU-Durchschnitt von 2,5 % liegt. Auch die Arbeitslosenquote in Portugal ist mit 5,8 % relativ niedrig.

Außerdem hält der Technologieboom an. Der Technologiesektor wuchs in Portugal in 2022 um 12 % und wurde damit zu einem der am schnellsten wachsenden Sektoren in Europa [Quelle: Portugal Digital], und Portugal ist heute der zehntgrößte Exporteur von IKT-Dienstleistungen in der Welt [Quelle: Welthandelsorganisation].

Unserer Meinung nach ist das Wachstum der portugiesischen Wirtschaft auch auf Ausländer zurückzuführen, die Portugal als interessanten Markt sahen, an unser Land und unsere Wirtschaft glaubten und sich entschieden, hier zu leben und zu investieren. Bei Athena Advisers haben wir mehrere Beispiele dafür: Wir haben Menschen aus Brasilien, dem Vereinigten Königreich, Südafrika, Frankreich, Schweden, den Vereinigten Staaten und anderen Ländern begleitet, die hierher kamen und Restaurants, Hotels, Technologieunternehmen und viele andere Unternehmen gründeten.


Was ist denn nun der wahre Grund für die Abschaffung der NHR?

Unserer Meinung nach gibt es aus wirtschaftlich-finanzieller Sicht kein stichhaltiges Argument, das die Abschaffung der NHR rechtfertigt. Wir halten es für einen absoluten Fehler, anzunehmen, dass die NHR für alle Probleme im portugiesischen Immobiliensektor verantwortlich ist.

Das Ende der NHR-Regelung ist daher eine kurzsichtige Maßnahme, die auf einer vorgefassten Meinung beruht, eine populistische Maßnahme, mit der die Regierung jemandem (oder etwas) die Schuld geben will, um Wählerstimmen zu gewinnen, wobei Programme geopfert werden, die zur Wirtschaft des Landes und zum Ansehen Portugals in der Welt beitragen.

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Welche Auswirkungen hat das Ende der NHR?

Wir glauben, dass das Ende der NHR-Regelung enorme Auswirkungen haben wird, nicht nur auf den Immobiliensektor, sondern auf die gesamte portugiesische Wirtschaft.

Für diese Investoren, die zum Wachstum der portugiesischen Wirtschaft beigetragen haben, sendet die Regierung die falsche Botschaft, und niemand kann sie kritisieren, wenn sie aufhören, an den nationalen Markt zu glauben, der ständig die Regeln ändert, und wenn sie aufhören, an ein Land zu glauben, dessen Exekutive ausländische Investitionen für die Aufblähung der Immobilienpreise und die Krise in diesem Sektor verantwortlich macht. Viele von ihnen könnten Portugal sogar verlassen, was unserer Wirtschaft enorme Kosten verursachen würde, denn, wie bereits erwähnt, sind sie nicht nur Immobilieninvestoren, sondern auch Unternehmer, Geschäftsleute, Arbeitgeber und Verbraucher.

Was die Immobilienförderung betrifft, so gibt es bereits eine Bestandskrise auf dem Markt, und mit dem Ende des Programms könnten viele Projekte auf Eis gelegt werden. Abgesehen von den Verlusten für die Wirtschaft und die Beschäftigung wird dies die Immobilienkrise weiter verschärfen und die Preise in die Höhe treiben, da das Angebot noch geringer sein wird.

Wir von Athena Advisers möchten glauben, dass dieses pessimistische Szenario nicht eintritt, da wir jeden Tag daran arbeiten, unseren Kunden das Beste Portugals und die Produkte mit dem größten Potenzial zu bieten.


Sollten einige NHR-Vorschriften geändert werden?

Wir wissen, dass das Hauptproblem der NHR-Sonderregelung darin besteht, dass ein Ausländer mit steuerlichem Wohnsitz in Portugal in Portugal nicht in gleicher Weise besteuert wird wie ein portugiesischer Staatsbürger. In diesem Zusammenhang ist es wichtig zu betonen, dass wir bei Athena Advisers für Gleichheit eintreten, weil wir alle Europäer sind. Daher sind wir der Meinung, dass ein Ausländer, der in Portugal Einkommen erzielt, z. B. aus Immobilien, die sich auf dem portugiesischen Staatsgebiet befinden, genauso besteuert werden sollte wie ein portugiesischer Staatsbürger.

Wir sind jedoch der Meinung, dass jemand, der über Einkommen aus verschiedenen Quellen in der ganzen Welt verfügt und beschließt, sich in Portugal niederzulassen, nicht auf dieselbe Weise besteuert werden sollte. In der Regel handelt es sich dabei um hochqualifizierte Fachleute, die sich in Portugal niederlassen und zum Wohlstand und zur Wirtschaft des Landes beitragen.

Es ist also ein Gewinn für Portugal, und deshalb hätte es genügt, wenn die Exekutive einige Regeln des NHR-Programms geändert hätte, anstatt es ganz zu schließen.