Zum ersten Mal seit Ende 2022 stiegen Nachfrage und Umsatz, was eine positive Verschiebung des Marktes signalisiert. Der Stimmungsindikator erreichte +5 Prozentpunkte (Prozentpunkte), eine deutliche Verbesserung gegenüber den -70 Prozentpunkten im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Diese Wiederbelebung der Nachfrage hat auch zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt, wobei der Preisstimmungsindikator auf +35 Prozentpunkte kletterte und damit den höchsten Stand seit Mitte 2022 erreichte.

Trotz der schwierigen Bedingungen der Vorjahre, in denen steigende Zinsen das Preiswachstum abwürgten, gingen die Preise nie zurück. Zum Jahresende 2023 lag die Preisstimmung bei +3 Prozentpunkten, was auf eine Stagnation hindeutet. Mit der Rückkehr der Nachfrage hat sich die allgemeine Marktstimmung jedoch verbessert, so dass der Indikator auf +20 Prozentpunkte gestiegen ist, den höchsten Stand seit Beginn dieses Marktzyklus.

Der Erwartungsindikator, der die Zukunftsaussichten der Entwickler in Bezug auf Verkäufe und Preise widerspiegelt, erreichte +36 Prozentpunkte und damit einen der höchsten Werte in der Geschichte der portugiesischen Umfrage zu Anlageimmobilien. Dieser Anstieg spiegelt einen ähnlichen Optimismus wider wie während der Erholung nach der Pandemie zwischen 2021 und Anfang 2022, wobei starke Zukunftserwartungen sowohl das Umsatz- als auch das Preiswachstum antreiben.

Ein wesentlicher Treiber dieser erneuten Dynamik ist der erwartete Rückgang der Zinsen. Bis Ende 2023 hatte die Erwartung schnellerer Zinssenkungen zu einem Anstieg der Grundstücksnachfrage geführt, die zunächst zurückging, als die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Entscheidung vertagte. Da sich die Zinssätze nun jedoch in einem deutlichen Abwärtstrend befinden, hat sich die Grundstücksnachfrage im dritten Quartal 2024 erholt. Der Anteil der Makler, die eine hohe oder sehr hohe Nachfrage nach Grundstücken melden, stieg von 41 % im Vorquartal auf 50 %.

Trotz der insgesamt positiven Aussichten liegt der Fokus bei neuen Immobilienprojekten weiterhin vor allem auf dem Neubau, wobei 80% des Marktes auf solche Operationen ausgerichtet sind. Ein erheblicher Teil dieser Entwicklungen – rund 75 % – richtet sich jedoch an internationale Käufer, während sich nur 25 % auf die Inlandsnachfrage konzentrieren. Dieses Ungleichgewicht hat sich in den letzten Jahren fortgesetzt, da lokale Käufer Schwierigkeiten haben, die hohen Preise zu erfüllen.

Im Gegensatz zur Erholung der Immobilienentwicklung bleibt der Build-to-Rent-Sektor weniger attraktiv, der Index fiel auf -26% und erreichte damit den niedrigsten Stand der letzten 18 Monate. Lediglich die -52%, die nach der Ankündigung des "Mais Habitação"-Pakets verzeichnet wurden, fielen niedriger aus. Die Herausforderungen, vor denen Build-to-Rent steht, sind vor allem auf steigende Baukosten und die Sorge um die Rentabilität in einem schwankenden Zinsumfeld zurückzuführen.

Der Ausbau von bezahlbarem Wohnraum wird auch durch die Aussicht auf steigende Baukosten eingeschränkt. Trotz der positiven Stimmung auf dem breiteren Markt sind Entwickler aufgrund finanzieller Risiken vorsichtig bei groß angelegten Projekten für erschwinglichen Wohnraum.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich der portugiesische Immobilienentwicklungssektor auf dem Weg der Erholung befindet, angetrieben von niedrigeren Zinssätzen und steigender Nachfrage. Auf dem Markt für Build-to-Rent und erschwinglichen Wohnraum gibt es jedoch nach wie vor Herausforderungen, da steigende Kosten und eine begrenzte Rentabilität das Wachstum in diesen Bereichen weiterhin behindern.

Quelle: Portugiesische Umfrage zu als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

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Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes