Po raz pierwszy od końca 2022 r. popyt i sprzedaż wzrosły, sygnalizując pozytywną zmianę na rynku. Wskaźnik sentymentu osiągnął poziom +5 p.p., co oznacza znaczną poprawę w stosunku do -70 p.p. odnotowanych w tym samym okresie 2023 r. To odrodzenie popytu doprowadziło również do wzrostu cen nieruchomości, a wskaźnik sentymentu cenowego wzrósł do +35 p.p., najwyższego poziomu od połowy 2022 roku.

Pomimo trudnych warunków z poprzednich lat, w których rosnące stopy procentowe hamowały wzrost cen, ceny nigdy nie spadły. Pod koniec 2023 roku sentyment cenowy kształtował się na poziomie +3 p.p., co wskazuje na stagnację. Jednak wraz z powrotem popytu ogólny sentyment rynkowy poprawił się, spychając wskaźnik do +20 p.p., najwyższego poziomu od początku tego cyklu rynkowego.

Wskaźnik oczekiwań, który odzwierciedla przyszłe perspektywy deweloperów dotyczące sprzedaży i cen, osiągnął poziom +36 p.p., co jest jednym z najwyższych wskaźników w historii portugalskiego badania rynku nieruchomości inwestycyjnych. Wzrost ten odzwierciedla optymizm podobny do tego, jaki można było zaobserwować podczas ożywienia po pandemii w latach 2021-2022, przy silnych oczekiwaniach na przyszłość napędzających zarówno sprzedaż, jak i wzrost cen.

Kluczowym czynnikiem wpływającym na tę nową dynamikę jest przewidywany spadek stóp procentowych. Pod koniec 2023 r. oczekiwania na szybsze obniżki stóp doprowadziły do gwałtownego wzrostu popytu na grunty, który początkowo spadł, gdy Europejski Bank Centralny (EBC) odłożył swoją decyzję. Jednak w związku z wyraźną tendencją spadkową stóp procentowych popyt na grunty odbił się w trzecim kwartale 2024 r. Odsetek agentów zgłaszających wysoki lub bardzo wysoki popyt na grunty wzrósł z 41% w poprzednim kwartale do 50%.

Pomimo ogólnie pozytywnych perspektyw, nowe projekty nieruchomościowe nadal koncentrują się przede wszystkim na nowym budownictwie, przy czym 80% rynku jest nastawione na tego typu działania. Jednak znaczna część tych inwestycji – około 75% – jest skierowana do nabywców międzynarodowych, a tylko 25% koncentruje się na popycie krajowym. Ta nierównowaga utrzymuje się w ostatnich latach, ponieważ lokalni nabywcy mają trudności z zaspokojeniem wysokich cen.

W przeciwieństwie do ożywienia w branży deweloperskiej, sektor Build-to-Rent pozostaje mniej atrakcyjny, a indeks spadł do -26%, najniższego poziomu w ciągu ostatnich 18 miesięcy. Jedynie -52% odnotowane po ogłoszeniu pakietu "Mais Habitação" było niższe. Wyzwania stojące przed Build-to-Rent wynikają w dużej mierze z rosnących kosztów budowy i obaw o rentowność w środowisku zmiennych stóp procentowych.

Rozwój przystępnych cenowo mieszkań pozostaje również ograniczony przez perspektywę rosnących kosztów budowy. Pomimo pozytywnego sentymentu na szerokim rynku, deweloperzy ostrożnie podchodzą do dużych projektów mieszkaniowych w przystępnej cenie ze względu na ryzyko finansowe.

Podsumowując, portugalski sektor deweloperski znajduje się na ścieżce ożywienia, napędzanej niższymi stopami procentowymi i rosnącym popytem. Na rynkach mieszkań typu build-to-rent i przystępnych cenowo mieszkań nadal występują wyzwania, ponieważ rosnące koszty i ograniczona rentowność nadal hamują wzrost w tych obszarach.

Źródło: Portugalskie badanie nieruchomości inwestycyjnych

Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes