Pour la première fois depuis fin 2022, la demande et les ventes ont augmenté, signalant une évolution positive du marché. L'indicateur de confiance a atteint +5 points de pourcentage (p.p.), une amélioration significative par rapport aux -70 p.p. enregistrés au cours de la même période en 2023. Cette reprise de la demande a également entraîné une hausse des prix de l'immobilier, l'indicateur de sentiment des prix grimpant à +35 p.p., son plus haut niveau depuis mi-2022.

Malgré les conditions difficiles des années précédentes, où la hausse des taux d'intérêt a freiné la croissance des prix, les prix n'ont jamais baissé. À la fin de 2023, le sentiment des prix était de +3 p.p., indiquant une stagnation. Cependant, avec le retour de la demande, le sentiment général du marché s'est amélioré, poussant l'indicateur à +20 p.p., son plus haut niveau depuis le début de ce cycle de marché.

L'indicateur des attentes, qui reflète les perspectives futures des promoteurs en matière de ventes et de prix, a atteint +36 p.p., l'un des chiffres les plus élevés de l'histoire de l'enquête portugaise sur l'immobilier d'investissement. Cette poussée reflète un optimisme similaire à celui observé lors de la reprise post-pandémique entre 2021 et le début de 2022, avec de fortes attentes futures qui stimulent à la fois la croissance des ventes et des prix.

L'un des principaux facteurs de ce regain d'élan est la baisse anticipée des taux d'intérêt. À la fin de l'année 2023, les attentes d'une baisse plus rapide des taux avaient entraîné une forte augmentation de la demande de terrains, qui avait initialement chuté lorsque la Banque centrale européenne (BCE) avait reporté sa décision. Cependant, les taux d'intérêt étant désormais sur une nette tendance à la baisse, la demande de terrains a rebondi au troisième trimestre 2024. Le pourcentage d'agents faisant état d'une demande élevée ou très élevée pour des terrains est passé de 41 % au trimestre précédent à 50 %.

Malgré des perspectives globalement positives, les projets immobiliers neufs restent principalement axés sur les nouvelles constructions, avec 80 % du marché orienté vers de telles opérations. Cependant, une part importante de ces développements, soit environ 75 %, s'adresse aux acheteurs internationaux, et seulement 25 % se concentrent sur la demande intérieure. Ce déséquilibre a persisté ces dernières années, car les acheteurs locaux ont du mal à faire face aux prix élevés.

A l'inverse de la reprise de la promotion immobilière, le secteur de la construction à louer reste moins attractif, l'indice tombant à -26%, son plus bas niveau des 18 derniers mois. Seuls les -52% enregistrés après l'annonce du forfait « Mais Habitação » ont été inférieurs. Les défis auxquels est confronté le Build-to-Rent sont en grande partie dus à la hausse des coûts de construction et aux inquiétudes concernant la rentabilité dans un environnement de taux d'intérêt fluctuants.

La construction de logements abordables reste également limitée par la perspective d'une augmentation des coûts de construction. Malgré le sentiment positif sur le marché en général, les promoteurs sont prudents à l'égard des projets de logements abordables à grande échelle en raison des risques financiers.

En résumé, le secteur de la promotion immobilière au Portugal est sur la voie de la reprise, sous l'impulsion de la baisse des taux d'intérêt et de la hausse de la demande. Cependant, des défis subsistent dans les marchés de la construction à louer et du logement abordable, car la hausse des coûts et la rentabilité limitée continuent de freiner la croissance dans ces domaines.

Source : Enquête portugaise sur l'immobilier de rendement

Author

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes