Para empezar, la obtención del número de contribuyente -un primer paso esencial para cualquier inversor o particular que desee participar en la economía portuguesa- sigue siendo innecesariamente compleja. Este proceso obsoleto debería simbolizar una invitación abierta a la inversión, pero en su lugar, se asemeja a un sistema que erige barreras donde no debería existir ninguna.

Esto es emblemático de un problema mayor: Las políticas económicas de Portugal, por desgracia, a menudo dan prioridad a los beneficios fiscales inmediatos a expensas del crecimiento a largo plazo y la inclusión. En ninguna parte es esto más evidente que en el marco de la fiscalidad inmobiliaria del país. La vivienda, un derecho humano fundamental, está gravada con impuestos en todas las fases de la propiedad, lo que la hace prohibitivamente cara para todos menos para los más ricos.

En la compra de un inmueble, el periplo fiscal comienza con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (IMT) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IS) que se cobran en el momento de la compra. La carga combinada de estos impuestos únicos puede alcanzar casi el 9% para propiedades valoradas entre 316.772 y 607.528 euros, un tipo que se encuentra entre los más altos de Europa. Una vez adquirida la propiedad, los propietarios deben seguir pagando el Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (IMI), que, en los inmuebles urbanos, oscila entre el 0,3% y el 0,45% del valor fiscal de la propiedad. Por último, al vender la propiedad, si no se reinvierte en vivienda permanente, los vendedores se enfrentan al impuesto sobre las plusvalías, que a medio puede dispararse hasta un tipo marginal del 48%. Este sistema grava a los individuos en cada paso: al entrar, durante la propiedad y al salir.

La consecuencia de una carga fiscal tan pesada es clara: la vivienda en Portugal es cada vez más inasequible, especialmente para las familias de clase media y los jóvenes profesionales. Estas políticas han creado un mercado de la vivienda al servicio de unos pocos privilegiados, marginando al mismo tiempo a quienes carecen de los recursos financieros necesarios para navegar por este complejo y costoso sistema. No es exagerado decir que se necesita urgentemente una reevaluación crítica de estos impuestos si Portugal quiere abordar su crisis de la vivienda.

Los retos se extienden más allá de la propiedad al mercado del alquiler, que se ha convertido en un foco de frustraciones más amplias. En ciudades como Lisboa y Oporto, los alquileres han alcanzado niveles insostenibles, impulsados por una combinación de demanda, ineficiencias normativas y falta de oferta de vivienda. Las actuales medidas de control del alquiler, aunque bienintencionadas, no han hecho sino agravar el problema. Salvaguardar a los ciudadanos vulnerables es vital, pero las regulaciones generales que congelan los alquileres habitacionales anteriores a 1990 bajo el Régimen de Arrendamientos Urbanos han distorsionado el mercado, desincentivando la inversión en propiedades de alquiler y reduciendo aún más la disponibilidad.

Además, el problema de la vivienda vacía en Portugal sigue sin resolverse. Se calcula que miles de viviendas permanecen vacías, donde bancos, compañías de seguros o fondos de inversión esperan el momento oportuno para invertir. Estas propiedades vacías representan un recurso desaprovechado en un país que lucha contra la escasez de vivienda. Los responsables políticos deben tomar medidas decisivas para identificar estas propiedades y crear incentivos específicos para que sus propietarios las pongan en el mercado, ya sea mediante alquileres tradicionales, alojamientos locales o iniciativas de vivienda asequible adaptadas a las necesidades municipales.

El régimen de alquiler de corta duración (Alojamento Local) también ilustra la tensión entre la oportunidad económica y la ideología política. En los últimos años, gobiernos de izquierda y de centro-izquierda han aplicado medidas que restringen el crecimiento de este sector, alegando su preocupación por el exceso de turismo y su impacto en las comunidades locales. Mientras que algunos municipios, como Lisboa, pueden efectivamente sufrir una sobresaturación de alquileres a corto plazo, otras zonas se beneficiarían significativamente de una mayor inversión en alojamiento local. Los recientes esfuerzos por facultar a los municipios para regular el sector ofrecen una solución prometedora, al permitir un enfoque más equilibrado que tenga en cuenta las necesidades y capacidades locales, pero siguen siendo necesarias medidas más eficaces.

A estas complejidades se añade el destino del otrora alabado programa portugués Golden Visa, una iniciativa de residencia por inversión que atrajo en el pasado un importante capital extranjero. En la última década, este programa contribuyó significativamente a la rehabilitación urbana y a la inversión inmobiliaria, impulsando el crecimiento económico en ciudades de todo el país. Sin embargo, bajo la presión de cierta retórica populista e ideología de izquierdas, el programa se ha ido desmantelando progresivamente. Los críticos sostienen que el Golden Visa agravó la crisis inmobiliaria al disparar los precios de la vivienda, pero esto simplifica demasiado la cuestión. En lugar de eliminar el componente inmobiliario del programa, ¿por qué no reformarlo para dirigir la inversión hacia proyectos de vivienda asequible o regiones desatendidas? Este enfoque podría alinear los objetivos del programa con metas sociales y económicas más amplias, fomentando el crecimiento inclusivo en lugar de sofocarlo.

Estas oportunidades perdidas se ven agravadas por los elevados costes asociados a la nueva construcción en Portugal. Los promotores se enfrentan a una serie de impuestos, tasas y trabas burocráticas que inflan considerablemente los costes de los proyectos. El principal de ellos es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de la construcción, que actualmente asciende a un exorbitante 23%. La reducción de este tipo al 6% supondría un alivio inmediato para los promotores, lo que podría reducir el coste final de las nuevas viviendas. Sin embargo, una medida de este tipo debe estructurarse cuidadosamente para garantizar que el ahorro repercuta en los compradores y no se absorba en los beneficios de los promotores. Una posible solución es someter la venta de inmuebles al IVA, vinculando el tipo reducido del 6% al requisito de que los precios finales de venta reflejen la menor carga fiscal.

La crisis de la vivienda en Portugal no es una mera cuestión de oferta y demanda, sino un reflejo de problemas estructurales más profundos en los sistemas económico y político del país. Portugal sigue siendo un país relativamente pobre e improductivo, pero continúa desperdiciando oportunidades de crecimiento bajo el pretexto de la pureza ideológica. Los sucesivos gobiernos, impulsados por ideologías de izquierda y centro-izquierda, han socavado sistemáticamente iniciativas que podrían aportar riqueza y prosperidad a la nación. El desmantelamiento del programa Golden Visa, la erosión de los incentivos a la rehabilitación urbana y la excesiva tributación de la propiedad son emblemas de este enfoque corto de miras.

El camino a seguir es claro pero difícil. Los responsables políticos deben dar prioridad a las soluciones pragmáticas frente a las posturas ideológicas, centrándose en medidas que atraigan la inversión, incentiven el desarrollo de la vivienda y hagan que los hogares sean más asequibles para todos. Reducir el IVA de la construcción, reformar la normativa sobre alquiler y revitalizar el programa Golden Visa son los primeros pasos esenciales.

Escrito por Tomás Arantes e Oliveira, Asociado Senior del bufete de abogados CCA - www.cca.law