Om te beginnen is het verkrijgen van een belastingnummer - een essentiële eerste stap voor elke investeerder of individu die wil deelnemen aan de Portugese economie - nog steeds onnodig ingewikkeld. Dit verouderde proces zou symbool moeten staan voor een open uitnodiging om te investeren, maar in plaats daarvan lijkt het op een systeem dat barrières opwerpt waar er geen zouden moeten zijn.

Dit is emblematisch voor een groter probleem: Het economisch beleid van Portugal geeft helaas vaak voorrang aan onmiddellijke belastingopbrengsten ten koste van langetermijngroei en inclusiviteit. Nergens is dit duidelijker dan in het kader van de onroerendgoedbelasting van het land. Huisvesting, een fundamenteel mensenrecht, wordt in elke fase van het eigendomsrecht belast met belastingen, waardoor het onbetaalbaar wordt voor iedereen behalve de rijkste mensen.

Bij de aankoop van onroerend goed begint het belastingtraject met de overdrachtsbelasting (Property Transfer Tax, IMT) en de zegelrecht (Stamp Duty, IS) die bij de aankoop worden geheven. De gecombineerde last van deze eenmalige belastingen kan oplopen tot bijna 9% voor eigendommen met een waarde tussen € 316.772 en € 607.528, een tarief dat tot de hoogste in Europa behoort. Als het onroerend goed eenmaal is gekocht, moeten eigenaren nog steeds de jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IMI) betalen, die voor stedelijk onroerend goed varieert van 0,3% tot 0,45% van de fiscale waarde van het onroerend goed. Tot slot, bij de verkoop van het onroerend goed, als het niet opnieuw wordt geïnvesteerd in permanente huisvesting, worden verkopers geconfronteerd met vermogenswinstbelasting, die in de helft van de gevallen kan oplopen tot een marginaal tarief van 48%. Dit systeem belast individuen bij elke stap: bij binnenkomst, tijdens het bezit en bij vertrek.

Het gevolg van zo'n zware belastingdruk is duidelijk: huisvesting in Portugal wordt steeds onbetaalbaarder, vooral voor gezinnen uit de middenklasse en jonge professionals. Dit beleid heeft een huizenmarkt gecreëerd die in dienst staat van een paar bevoorrechten, terwijl degenen die niet over de financiële middelen beschikken om door dit complexe en dure systeem te navigeren, worden gemarginaliseerd. Het is niet overdreven om te stellen dat een kritische herwaardering van deze belastingen dringend nodig is als Portugal zijn huisvestingscrisis wil aanpakken.

De uitdagingen strekken zich niet alleen uit tot eigendom, maar ook tot de huurmarkt, die een brandpunt is geworden van bredere frustraties. In steden als Lissabon en Porto hebben de huren een onhoudbaar niveau bereikt door een combinatie van vraag, inefficiënte regelgeving en een gebrek aan woningaanbod. De huidige huurmaatregelen zijn weliswaar goed bedoeld, maar hebben het probleem alleen maar verergerd. Het beschermen van kwetsbare burgers is van vitaal belang, maar de algemene regelgeving die de huurprijzen van vóór 1990 bevriest in het kader van het Urban Lease Regime heeft de markt verstoord, waardoor investeringen in huurwoningen worden ontmoedigd en de beschikbaarheid verder afneemt.

Bovendien blijft het probleem van de leegstaande woningen in Portugal onopgelost. Naar schatting staan duizenden woningen leeg, waar banken, verzekeringsmaatschappijen of beleggingsfondsen wachten op het juiste moment om te investeren. Deze leegstaande eigendommen vormen een verspilling van middelen in een land dat kampt met woningnood. Beleidsmakers moeten resoluut actie ondernemen om deze eigendommen te identificeren en doelgerichte stimulansen creëren voor hun eigenaars om ze op de markt te brengen, hetzij via traditionele verhuur, lokale huisvesting of initiatieven voor betaalbare huisvesting op maat van de gemeentelijke behoeften.

Het regime van korte termijn verhuur (Alojamento Local) illustreert ook het spanningsveld tussen economische mogelijkheden en politieke ideologie. In de afgelopen jaren hebben linkse en centrumlinkse regeringen maatregelen ingevoerd die de groei van deze sector beperken, met als argument de bezorgdheid over overtoerisme en de impact ervan op lokale gemeenschappen. Hoewel sommige gemeenten, zoals Lissabon, inderdaad kunnen lijden onder een oververzadiging van korte termijn verhuur, zouden andere gebieden aanzienlijk profiteren van meer investeringen in lokale accommodatie. Recente pogingen om gemeenten de bevoegdheid te geven om de sector te reguleren bieden een veelbelovende oplossing, die een evenwichtigere aanpak mogelijk maakt die rekening houdt met lokale behoeften en capaciteiten, maar er zijn nog steeds effectievere maatregelen nodig.

Deze complexiteit wordt nog verergerd door het lot van Portugal's ooit geprezen Gouden Visum programma, een residentie-door-investering initiatief dat in het verleden veel buitenlands kapitaal aantrok. In het afgelopen decennium heeft dit programma aanzienlijk bijgedragen aan stadsherstel en investeringen in onroerend goed, waardoor de economische groei in steden in het hele land werd gestimuleerd. Onder druk van populistische retoriek en linkse ideologie is het programma echter geleidelijk aan ontmanteld. Critici beweren dat het Gouden Visum de huisvestingscrisis verergerde door de vastgoedprijzen op te drijven, maar dit overdrijft het probleem. In plaats van de vastgoedcomponent van het programma te schrappen, waarom het programma niet hervormen om de investeringen te richten op betaalbare huisvestingsprojecten of achtergestelde regio's? Een dergelijke aanpak zou de doelstellingen van het programma kunnen afstemmen op bredere sociale en economische doelen, waardoor inclusieve groei wordt bevorderd in plaats van verstikt.

Deze gemiste kansen worden nog verergerd door de hoge kosten die gepaard gaan met nieuwbouw in Portugal. Ontwikkelaars worden geconfronteerd met een reeks belastingen, vergoedingen en bureaucratische hindernissen die de projectkosten aanzienlijk opdrijven. De belangrijkste daarvan is de belasting op de toegevoegde waarde (btw) in de bouw, die momenteel doorgaans een torenhoge 23% bedraagt. Een verlaging van dit tarief naar 6% zou een onmiddellijke verlichting betekenen voor ontwikkelaars, waardoor de uiteindelijke kosten van nieuwe woningen mogelijk zouden dalen. Een dergelijke maatregel moet echter zorgvuldig worden gestructureerd om ervoor te zorgen dat de besparingen worden doorgegeven aan kopers in plaats van dat ze opgaan in de winst van ontwikkelaars. Een mogelijke oplossing is om de verkoop van onroerend goed te onderwerpen aan btw, waarbij het verlaagde tarief van 6% wordt gekoppeld aan de eis dat de uiteindelijke verkoopprijzen de lagere belastingdruk weerspiegelen.

De huizencrisis in Portugal is niet alleen een kwestie van vraag en aanbod, maar weerspiegelt diepere structurele problemen binnen het economische en politieke systeem van het land. Portugal blijft een relatief arm en onproductief land, maar het blijft kansen op groei verkwanselen onder het mom van ideologische zuiverheid. Opeenvolgende regeringen, gedreven door linkse en centrumlinkse ideologieën, hebben systematisch initiatieven ondermijnd die het land welvaart en voorspoed zouden kunnen brengen. De ontmanteling van het Gouden Visum-programma, de uitholling van de stimuleringsmaatregelen voor stedelijke rehabilitatie en de buitensporige belasting op onroerend goed zijn allemaal emblematisch voor deze kortzichtige aanpak.

De weg voorwaarts is duidelijk maar uitdagend. Beleidsmakers moeten voorrang geven aan pragmatische oplossingen boven ideologische aanstellerij en zich richten op maatregelen die investeringen aantrekken, woningbouw stimuleren en woningen betaalbaarder maken voor iedereen. Het verlagen van de BTW op de bouw, het hervormen van de huurregelgeving en het nieuw leven inblazen van het Golden Visa programma zijn essentiële eerste stappen.

Geschreven door Tomás Arantes e Oliveira, Senior Associate bij CCA Law Firm - www.cca.law