Till att börja med är det fortfarande onödigt komplicerat att få ett skattenummer - ett viktigt första steg för alla investerare eller individer som vill delta i den portugisiska ekonomin. Denna föråldrade process borde symbolisera en öppen inbjudan att investera, men i stället liknar den ett system som reser hinder där inga borde finnas.

Detta är emblematiskt för en större fråga: Portugals ekonomiska politik prioriterar tyvärr ofta omedelbar skatteavkastning på bekostnad av långsiktig tillväxt och inkludering. Ingenstans är detta mer uppenbart än i landets ramverk för fastighetsbeskattning. Bostäder, som är en grundläggande mänsklig rättighet, belastas med skatter i varje skede av ägandet, vilket gör det oöverkomligt dyrt för alla utom de rikaste individerna.

Vid ett fastighetsköp börjar beskattningsresan med fastighetsöverlåtelseskatten (IMT) och stämpelskatten (IS) som tas ut vid köpet. Den kombinerade bördan av dessa engångsskatter kan uppgå till nästan 9% för fastigheter värderade till mellan 316 772 euro och 607 528 euro, en skattesats som är bland de högsta i Europa. När fastigheten väl har köpts måste ägarna fortfarande betala den årliga fastighetsskatten (IMI), som för fastigheter i stadsområden varierar mellan 0,3 % och 0,45 % av fastighetens taxeringsvärde. Slutligen, vid försäljning av fastigheten, om den inte återinvesteras för permanent boende, måste säljaren betala kapitalvinstskatt, som kan stiga till en marginalränta på 48%. Detta system beskattar individer i varje steg: vid inträdet, under ägandet och vid utträdet.

Konsekvensen av en så tung skattebörda är tydlig: bostäder i Portugal blir alltmer oöverkomliga, särskilt för medelklassfamiljer och unga yrkesverksamma. Denna politik har skapat en bostadsmarknad som tjänar ett fåtal privilegierade samtidigt som den marginaliserar dem som saknar de ekonomiska resurserna för att navigera i detta komplexa och kostsamma system. Det är ingen överdrift att säga att det finns ett akut behov av en kritisk omprövning av dessa skatter om Portugal ska kunna ta itu med sin bostadskris.

Utmaningarna sträcker sig bortom ägande till hyresmarknaden, som har blivit en fokuspunkt för bredare frustrationer. I städer som Lissabon och Porto har hyrorna nått ohållbara nivåer, drivna av en kombination av efterfrågan, ineffektivitet i lagstiftningen och brist på bostäder. De nuvarande hyreskontrollåtgärderna, även om de är välmenande, har bara förvärrat problemet. Det är viktigt att skydda utsatta medborgare, men generella regler som fryser hyror för bostäder från före 1990 enligt Urban Lease Regime har snedvridit marknaden, avskräckt från investeringar i hyresfastigheter och ytterligare minskat tillgängligheten.

Dessutom är Portugals problem med vakanta fastigheter fortfarande olöst. Det uppskattas att tusentals bostäder står tomma, där banker, försäkringsbolag eller investeringsfonder väntar på rätt tidpunkt för att investera. Dessa tomma fastigheter utgör en bortkastad resurs i ett land som brottas med bostadsbrist. Beslutsfattare måste vidta kraftfulla åtgärder för att identifiera dessa fastigheter och skapa riktade incitament för ägarna att placera dem på marknaden, antingen genom traditionell uthyrning, lokalt boende eller prisvärda bostadsinitiativ som är anpassade till kommunala behov.

Systemet med korttidsuthyrning (Alojamento Local) illustrerar också spänningen mellan ekonomiska möjligheter och politisk ideologi. Under de senaste åren har vänster- och center-vänsterregeringar genomfört åtgärder som begränsar tillväxten i denna sektor, med hänvisning till oro för överdriven turism och dess inverkan på lokala samhällen. Även om vissa kommuner, som Lissabon, verkligen kan lida av en övermättnad av korttidsuthyrning, skulle andra områden gynnas avsevärt av ökade investeringar i lokalt boende. De senaste insatserna för att ge kommunerna befogenhet att reglera sektorn är en lovande lösning som möjliggör en mer balanserad strategi som tar hänsyn till lokala behov och kapacitet, men det krävs fortfarande effektivare åtgärder.

Till denna komplexitet bidrar ödet för Portugals en gång så hyllade Golden Visa-program, ett initiativ för bosättning genom investering som tidigare lockade till sig betydande utländskt kapital. Under det senaste decenniet har detta program bidragit avsevärt till stadsrehabilitering och fastighetsinvesteringar, vilket har drivit på den ekonomiska tillväxten i städer över hela landet. Under trycket av viss populistisk retorik och vänsterideologi har programmet dock gradvis avvecklats. Kritiker hävdar att Golden Visa förvärrade bostadskrisen genom att driva upp fastighetspriserna, men detta är en förenkling av problemet. I stället för att eliminera programmets fastighetskomponent, varför inte reformera det så att investeringar riktas mot prisvärda bostadsprojekt eller underförsörjda regioner? Ett sådant tillvägagångssätt skulle kunna anpassa programmets mål till bredare sociala och ekonomiska mål och främja inkluderande tillväxt snarare än att kväva den.

Dessa missade möjligheter förvärras av de höga kostnader som är förknippade med nybyggnation i Portugal. Byggherrar ställs inför en rad skatter, avgifter och byråkratiska hinder som avsevärt höjer projektkostnaderna. Främst bland dessa är mervärdesskatten (moms) på byggande, som för närvarande i allmänhet är fastställd till iögonfallande 23%. En sänkning av denna skattesats till 6% skulle innebära en omedelbar lättnad för byggherrarna och potentiellt sänka den slutliga kostnaden för nya bostäder. En sådan åtgärd måste dock vara noggrant strukturerad för att säkerställa att besparingarna förs vidare till köparna och inte absorberas av byggherrarnas vinster. En möjlig lösning är att momsbelägga fastighetsförsäljningen och koppla den reducerade skattesatsen på 6% till ett krav på att de slutliga försäljningspriserna ska återspegla den lägre skattebördan.

Bostadskrisen i Portugal är inte bara en fråga om utbud och efterfrågan, utan återspeglar djupare strukturella problem inom landets ekonomiska och politiska system. Portugal är fortfarande ett relativt fattigt och improduktivt land, men ändå fortsätter man att slösa bort tillväxtmöjligheter under täckmantel av ideologisk renlärighet. Successiva regeringar, som drivs av vänster- och center-vänsterideologier, har systematiskt undergrävt initiativ som skulle kunna ge välstånd och välfärd till nationen. Avvecklingen av Golden Visa-programmet, urholkningen av incitamenten för stadsrehabilitering och den överdrivna beskattningen av egendom är alla exempel på denna kortsiktiga strategi.

Vägen framåt är tydlig men utmanande. De politiska beslutsfattarna måste prioritera pragmatiska lösningar framför ideologiska utspel och fokusera på åtgärder som lockar till sig investeringar, stimulerar bostadsbyggande och gör bostäder mer prisvärda för alla. Att sänka byggmomsen, reformera hyresregleringen och återuppliva Golden Visa-programmet är viktiga första steg.

Skrivet av Tomás Arantes e Oliveira, Senior Associate på CCA Law Firm - www.cca.law