Le programme Golden Visa est arrivé à son terme. Si, d'une part, cela nous permet de lutter contre les conséquences de l'embourgeoisement, d'autre part, cela limite les investissements nécessaires au Portugal. Mais comment ces deux facteurs sont-ils liés et quels sont les défis qu'ils posent au marché immobilier et à notre pays ?


Découvrez l'opinion de Francisco Quintela et Carlos Penalva, partenaires de Quintela e Penalva | Knight Frank.


Ces deux thèmes sont à l'ordre du jour, étant donné le nouveau programme "Plus de logements" que le gouvernement a l'intention de mettre en œuvre et qui façonnera certainement l'industrie immobilière dans les années à venir. Bien qu'il s'agisse de concepts différents, ils peuvent s'interconnecter, en particulier dans le contexte de l'immobilier. Il reste à voir si la combinaison de ces ingrédients sera préjudiciable au marché ou si elle ne fera qu'opérer une transformation dans la transaction des biens immobiliers.


Ces dernières années, le Portugal a été mis en avant comme une destination exceptionnelle, que ce soit pour le tourisme, la vie ou l'investissement. La popularité de villes comme Lisbonne ou Porto a considérablement transformé le paysage urbain. Cette transformation est évidente dans la réhabilitation des bâtiments et la restitution d'espaces publics de qualité aux citoyens. Les villes ont été redimensionnées pour accueillir une population mobile, composée de touristes à court terme, qui sont progressivement tombés amoureux du "mode de vie" portugais.


La gastronomie, le beau temps, les sports nautiques et une bonne dose d'authenticité ont également contribué à faire de cette population mobile de nouveaux résidents. Grâce à tout cela, le Portugal a été placé sur la route des investisseurs et dans l'imaginaire collectif de nombreux pays du monde occidental. Le grand défi est devenu la capacité d'accueillir ces "nouveaux Portugais", en garantissant des niveaux de qualité conformes aux normes internationales des pays les plus développés.


Il ne suffisait plus d'offrir de bons restaurants et un nombre considérable de lits d'hôtel. Le monde attendait beaucoup plus du Portugal, ce qui a entraîné un développement notoire de l'immobilier, non seulement en termes quantitatifs, mais surtout en termes qualitatifs.


C'est ce qui s'est passé. La demande de biens immobiliers dans les centres touristiques de Porto et de Lisbonne a augmenté rapidement, motivée non seulement par l'attrait des lieux, mais aussi par les prix peu élevés par rapport à d'autres villes européennes. L'incitation à la réhabilitation urbaine a fonctionné, et des dizaines de nouveaux projets urbains de grande qualité ont rapidement inondé le marché.


La création du programme Golden Visa et l'annonce de l'exonération fiscale par le biais du programme NHR (Non-Habitual Resident) ont tiré la sonnette d'alarme dans le monde entier, attirant des citoyens désireux de bénéficier des conditions uniques du Portugal. En outre, le Portugal appartenait à l'Union européenne, présentait des niveaux de sécurité élevés et une société de consommation qui commençait à cesser d'être jeune et à entrer dans la maturité.


La combinaison de ces facteurs a été si efficace que, soudainement, on a commencé à parler de gentrification à Lisbonne et à Porto. La gentrification est associée à la transformation des zones urbaines par l'afflux d'une nouvelle population dotée d'un fort pouvoir économique, qui transforme l'offre de consommation et les infrastructures existantes.


Bien qu'elle soit présentée comme un problème social, forçant le déplacement des populations résidentes, détruisant les communautés et donnant lieu à de nouvelles dynamiques sociales, la gentrification ne se produit que parce qu'une région particulière est attrayante, invitant à l'investissement et à la rénovation urbaine. La gentrification, tout en augmentant les prix des biens de consommation, accroît la valeur des biens immobiliers et ouvre de nouveaux horizons dans le domaine économique. Elle fonctionne presque comme une garantie du bon fonctionnement d'une société donnée et peut attirer des publics variés, qu'il s'agisse de touristes, d'investisseurs, de commerçants ou même de citoyens couverts par les programmes Golden Visa ou NHR.


Elle permet également de collecter davantage d'impôts, tant pour les municipalités que pour l'État. Mais ces villes aux zones embourgeoisées, un peu partout en Europe, sont confrontées au problème de la perte de l'identité culturelle qui, dans un premier temps, a joué un rôle d'attraction et qui s'efface peu à peu devant le brassage des cultures et le tournant socio-économique qui s'opère.


Bien que le Portugal soit fier d'avoir une capacité supérieure à la moyenne à maintenir son identité culturelle, peut-être parce qu'il a été pendant de nombreuses années un pays périphérique en Europe, de grands défis se posent dans cette nouvelle phase de nos villes. Et avec la fin du visa d'or en vue, ce défi devient encore plus grand.


Chez Quintela + Penalva Knight Frank, nous abordons cette nouvelle phase avec optimisme. Nous pensons que la phase d'incertitude concernant la capacité à attirer des personnes et des entreprises du monde entier est terminée. Le Portugal est sur la carte et continuera à l'être. Si la fin du système des visas dorés avait été décrétée il y a quelques années, l'impact aurait été plus important. Nos villes se sont modelées et ont su répondre à cette "mondialisation" du Portugal. Nous avons toutes les conditions pour continuer à être une destination attractive pour le tourisme, la résidence et l'investissement, et même si en tant que résidents des villes de Lisbonne et Porto nous observons avec perplexité la transformation de certaines zones, nous ne pouvons pas ignorer que cela a des conséquences bénéfiques pour l'économie et en particulier pour le secteur de l'immobilier. Il n'est pas souhaitable de provoquer délibérément un processus de gentrification. Cependant, ce processus est intrinsèquement associé à un moment de grande prospérité et à la valorisation d'un patrimoine qui va bien au-delà des bâtiments et des infrastructures urbaines.


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