In een analyse gedeeld door CNN Portugal herinnert het ratingbureau eraan dat "sinds 2015 de huizenprijzen in Portugal gemiddeld 9,1% per jaar zijn gestegen, een van de snelste groeipercentages in de Europese Unie en ruim boven het gemiddelde van de 27, van 5,5%. De aanhoudende economische groei, de lage rente en de vraag van investeerders hebben aan deze ontwikkeling bijgedragen."

Nu is het scenario veranderd: "De economie vertraagt, de hoge inflatie drijft de rente op en het is waarschijnlijk dat de vraag van beleggers begint af te nemen, waardoor het risico van dalende prijzen toeneemt". De analyse van het bureau zegt zelfs dat "de huizenprijzen de intrinsieke waarden hebben overschreden, waardoor het risico van een correctie toeneemt."

"Oververhit"

Dit komt doordat de jaarlijkse rentabiliteitsratio's (om te beoordelen of het goedkoper is om te huren of te kopen) en de toegankelijkheid van huizen in Portugal niveau 1 hebben overschreden. Dit betekent dat Portugese gezinnen ongeveer 1,3 keer hun jaarinkomen moeten investeren om een huis te kopen. Dit kan worden beschouwd als een oververhittingsfactor in de markt en leiden tot een correctie in de komende maanden.

De correctie op de vastgoedmarkt zou vooral gezinnen met een hypotheek kunnen treffen. "De stijging van de rente zou vooral de vraag van inwoners van Portugal kunnen beïnvloeden dan die van andere Europese landen vanwege macroprudentiële beleidsmaatregelen", waarschuwt Moody's.

Het bureau signaleert dat "op grond van deze maatregelen kredietverstrekkers onder meer het vermogen moeten beoordelen om schulden te betalen tegen rentetarieven die drie procentpunten boven de reële rente liggen". De maatregel kan "helpen om risico's in te dammen naarmate de leenkosten stijgen", maar kan "de toegang tot krediet voor potentiële kopers wegnemen", wat gevolgen zal hebben voor de vraag naar woningen.

Minder afhankelijkheid van leningen

Toch signaleert Moody's op basis van gegevens van de Bank van Portugal dat tussen 2018 en het tweede kwartaal van 2022 "ongeveer 50% van de huizen werd gekocht met contant geld" en niet via bankkrediet. Dit betekent minder afhankelijkheid van leningen dan in andere Europese landen. Een decennium geleden waren aankopen in contanten goed voor ongeveer 25%.

Stijgende rentetarieven maakten vastgoedactiva ook minder aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders, die in juni 2022 goed waren voor 11,7% van de aankopen. Als het gouden visumprogramma echt eindigt, wordt Portugal minder aantrekkelijk voor buitenlanders, wat heeft bijgedragen tot de verdubbeling, sinds 2011, van de huizenprijzen in de gebieden Lissabon, Porto en in de Algarve.