Tämä suuntaus oli havaittavissa sekä kaupallisten investointien markkinoilla että asunto-, hotelli-, vähittäismyynti- ja logistiikkasegmenttien liiketoimissa. Poikkeuksena oli toimistosektori, jossa toiminta kasvoi huomattavasti edellisvuoteen verrattuna. On myös huomattava, että joillakin analysoiduilla aloilla välittömästi käyttöönotettavan tarjonnan niukkuus luo edelleen edellytyksiä hintojen ja tulojen kasvulle, vaikka kysyntä ei olisi yhtä vilkasta.

JLL:n strategisen konsultoinnin ja tutkimuksen johtaja Joana Fonseca kommentoi: "Vuoden alku oli jo odotettavissa maltillisella aktiviteetilla. Tämä on aina ajanjakso, jolloin talouden kehitykseen kohdistuu suurempia odotuksia erityisesti inflaation ja korkojen nousun vuoksi. Vaalien järjestäminen lisäsi osaltaan epävarmuutta, joka luonnollisesti vallitsee vuoden alussa, ja sai talouden toimijat tekemään investointipäätöksiä varovaisemmin". Markkinoiden reaktio epävarmuuden lisääntymiseen oli "odottelu ja odottelu" sekä liike- että asuntomarkkinoilla.

Tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä liikekiinteistöihin investoitiin 260 miljoonaa euroa, mikä ei juuri eroa viime vuoden vastaavasta ajanjaksosta (-5 prosenttia) eikä kolmen viime vuoden keskiarvosta (+6 prosenttia). Hotellialalla vieraiden ja yöpymisvuorokausien määrä vuoden kahden ensimmäisen kuukauden aikana parani hieman vuoteen 2023 verrattuna (5 prosenttia ja 3 prosenttia), samoin kuin hotellien käyttöaste, joka oli ensimmäisellä neljänneksellä Lissabonissa 60 prosenttia ja Portossa 53 prosenttia, molemmissa tapauksissa kaksi prosenttiyksikköä enemmän kuin vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä. JLL arvioi, että asuntojen kysyntä on tällä vuosineljänneksellä edelleen hieman alhaisempi kuin edellisvuoden vastaavalla neljänneksellä, mutta viimeisin suuntaus on kuitenkin vakiintunut transaktioiden tasolla, mikä korostaa eriytettyjen hankkeiden myynnin hyvää dynamiikkaa laitoksessa ja myös kansainvälisten ostajien aktiivisuuden säilymistä. Vähittäiskaupassa myynti viestittää myös noin 0,5 prosentin jäännösvaihtelusta, mikä korostaa vähittäiskaupan eri kiinteistöformaattien toiminnallista vakautta.

Toimistosegmentti erottuu positiivisesti muista, sillä se on elpynyt huomattavasti edellisvuoteen verrattuna, ja käyttöaste on yli kaksinkertaistunut sekä Lissabonissa (73 700 m2) että Portossa (18 000 m2). Huomionarvoista on myös teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen tilanne, jossa käyttöaste laski 20 prosenttia edellisvuodesta, mikä johtui kuitenkin siitä, ettei tarjontaa ollut riittävästi, sillä vuokrat jatkoivat nousuaan.

Joana Fonsecan mukaan "kysyntään sopivien kiinteistöjen niukkuus vaikuttaa edelleen markkinakäyttäytymiseen mitä erilaisimmilla segmenteillä. Näin ollen huolimatta kysynnän luonnollisesta hidastumisesta viime vuonna, hintoja ja vuokria ei ole tarkistettu alaspäin, ja joillakin segmenteillä on jopa tapahtunut arvonnousua". Tämä näkyy erityisesti asunto-, logistiikka- ja hotellialoilla, kun taas toimistojen ja vähittäiskaupan kaltaiset alat säilyttävät huippuvuokransa erittäin vankalla tasolla."

Hotelleissa keskimääräiset vuorokausihinnat ovat tämän vuoden jakson enimmäistasoilla Lissabonissa (139 euroa) ja Portossa (99 euroa), mikä vaikuttaa RevPAR:iin, joka on 83 euroa ja 52 euroa. Asuntokaupassa hinnat ovat kansallisella tasolla edelleen nousussa, vaikka viime vuonna myynti laski lähes 19 prosenttia, ja hinnat nousevat edelleen noin 8 prosenttia (INE:n tiedot). Ensimmäisellä vuosineljänneksellä hintojen pitäisi säilyttää tämä suuntaus joko kysynnän ja tarjonnan välisen epäsuhdan tai rakennuskustannusten jatkuvan nousun vuoksi. Logistiikan alalla prime-vuokrat nousivat useimmilla Lissabonin ja Porton alueilla, mikä jatkoi viime vuosineljännesten kehitystä. Vähittäiskaupan osalta on todettava, että vuokrat ovat vakiintuneet eri muodoissa lukuun ottamatta Porton katukauppaa, jossa suuntaus on kohti nousua, erityisesti Avenida dos Aliadosilla, jossa vuokrat nousivat 55 euroon/m2 . Toimistojen prime-vuokrat pysyivät yleisesti ottaen vakaina ja olivat 28 €/m2 Lissabonissa (Prime CBD) ja 19 €/m2 Portossa (CBD Boavista).

"Ensimmäisen vuosineljänneksen jälkeen markkinat osoittivat jälleen kerran kestävyytensä epävarmemmissa tai vaikeammissa tilanteissa. Nyt kun meillä on uusi hallitus, joka on ilmoittanut korjaavansa monia alalle erityisen haitallisia toimenpiteitä, ja kun luotonsaannin edellytyksiä ja inflaatiotasojen hallintaa odotetaan heikennettävän, näkymät ovat, että vuonna 2024 kysynnän dynamiikka elpyy asteittain eri aloilla ja että siitä seuraava arvostuksen nousu jatkuu", Joana Fonseca toteaa.

Hän lisää: "Kun olemme päässeet tähän pisteeseen sekä makrotaloudellisten olosuhteiden että poliittisen toimintaympäristön vaikutusten osalta, meillä on entistä vankemmat näkymät kysyntää koskevalle markkinatoiminnalle. Odotamme nyt suurella odotuksella, että hallituksen uudet asuntotuotantoa koskevat ehdotukset toteutuvat, jotta voimme vihdoinkin mobilisoida alan luomaan asuntotarjontaa ja tehdä sen mittakaavallisesti ja monipuolistaa arvovalikoimaa. Tämä on se rakenteellinen kysymys, joka edelleen ehdollistaa markkinoitamme ja joka meidän on ratkaistava."