سوق العقارات في البرتغال «مستقر»

وقد لوحظ هذا الاتجاه في كل من سوق الاستثمار التجاري وقطاعات المعاملات في الإسكان والفنادق وتجارة التجزئة والخدمات اللوجستية. كان الاستثناء هو قطاع المكاتب، حيث نما النشاط بشكل كبير مقارنة بالعام السابق. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أنه في بعض القطاعات التي تم تحليلها، لا تزال ندرة العرض المتاح للاحتلال المباشر تهيئ الظروف لنمو الأسعار والدخل، حتى في سيناريو الطلب الأقل توسعاً.

علقت جوانا فونسيكا، رئيسة الاستشارات الاستراتيجية والبحوث في JLL، قائلة: «كان من المتوقع بالفعل بداية العام بنشاط معتدل. هذه دائمًا فترة توقعات أكبر فيما يتعلق بتطور الاقتصاد، خاصة بسبب التضخم وارتفاع أسعار الفائدة. ساهم إجراء الانتخابات في زيادة حالة عدم اليقين التي تسود بشكل طبيعي في بداية العام، مما دفع الوكلاء الاقتصاديين إلى أن يصبحوا أكثر حذرًا في قراراتهم الاستثمارية. كانت استجابة السوق لمستوى أكبر من عدم اليقين هي «الانتظار والترقب»، سواء في الأسواق التجارية أو السكنية

في الربع الأول من هذا العام، تم استثمار 260 مليون يورو في العقارات التجارية، وهذا يختلف قليلاً عن نفس الفترة من العام الماضي (-5 في المائة) أو عن متوسط السنوات الثلاث الماضية (+6 في المائة). في قطاع الفنادق، أظهر عدد الضيوف والمبيت في الشهرين الأولين من العام تحسنًا طفيفًا مقارنة بعام 2023 (5 في المائة و 3 في المائة على التوالي)، فضلاً عن مستويات الإشغال، التي وصلت إلى 60 في المائة في لشبونة و 53 في المائة في بورتو في الربع الأول، وفي كلتا الحالتين أكثر بنقطتين مئويتين عن الربع الأول من عام 2023. في مجال الإسكان، تقدر جيه إل إل أن الطلب في هذا الربع لا يزال أقل قليلاً مما كان عليه في الربع نفسه من العام السابق، ومع ذلك، فإن الاتجاه الأخير هو الاستقرار على مستويات المعاملات، مما يسلط الضوء على الديناميكيات الجيدة للمبيعات في المصنع للمشاريع المتميزة وكذلك الحفاظ على النشاط بين المشترين الدوليين. وفي مجال البيع بالتجزئة، تشير المبيعات أيضًا إلى تباين متبقي يبلغ حوالي 0.5 في المائة، مما يسلط الضوء على الاستقرار التشغيلي لمختلف أشكال عقارات التجزئة.

يبرز قطاع المكاتب بشكل إيجابي عن البقية، حيث سجل انتعاشًا ملحوظًا مقارنة بالعام السابق، حيث زاد الإقبال بأكثر من الضعف في كل من لشبونة وبورتو، حيث تم الاستيلاء على 73700 متر مربع و 18000 متر مربع على التوالي. وتجدر الإشارة أيضًا إلى سلوك العقارات الصناعية واللوجستية، حيث يُظهر الإشغال انخفاضًا سنويًا بنسبة 20 في المائة، على الرغم من نقص العرض الذي يجب استيعابه، مع استمرار ارتفاع الإيجارات.

وفقًا لجوانا فونسيكا، «تستمر ندرة العقارات المتاحة المناسبة لمتطلبات الطلب في التأثير على سلوك السوق في القطاعات الأكثر تنوعًا. لذلك، على الرغم من التباطؤ الطبيعي في الطلب العام الماضي، لا توجد تعديلات هبوطية في الأسعار والإيجارات، بل هناك زيادات في القيمة في بعض القطاعات. ويتجلى ذلك بشكل خاص في الإسكان والخدمات اللوجستية والفنادق، في حين تحافظ قطاعات مثل المكاتب والتجزئة على إيجاراتها الرئيسية عند مستويات قوية للغاية

في الفنادق، يبلغ متوسط الأسعار اليومية المستويات القصوى لهذه الفترة من العام في لشبونة (âåå139) وبورتو (âåå99)، مع تأثير على RevPar، الذي وصل إلى 13€ و âå€ 52، على التوالي. في مجال الإسكان، دون المساس بحقيقة أنه في العام الماضي كان هناك انخفاض بنسبة 19 في المائة تقريبًا في المبيعات، تحافظ الأسعار على المستوى الوطني على مسار تصاعدي، والذي يستمر بشكل أبطأ في الوصول إلى حوالي 8 في المائة (بيانات INE). في الربع الأول، يجب أن تحافظ الأسعار على هذا الاتجاه، إما بسبب التفاوت بين الطلب والعرض أو الزيادة المستمرة في تكاليف البناء. وفي مجال الخدمات اللوجستية، كانت هناك زيادة في الإيجارات الرئيسية في معظم مناطق منطقتي لشبونة وبورتو، استمرارًا للسلوك السائد في الأرباع الأخيرة. وفي تجارة التجزئة، تشير الملاحظة إلى أن الإيجارات استقرت في أشكال مختلفة، باستثناء التجارة في الشوارع في بورتو، حيث يتجه الاتجاه نحو الزيادة، لا سيما في أفينيدا دوس أليادوس، التي وصلت إلى âåå55/m2. ظلت إيجارات المكاتب الرئيسية، بشكل عام، مستقرة، وظلت عند 128 مترًا مربعًا في لشبونة (برايم سي بي دي) و 19 مترًا مربعًا في بورتو (CBD Boavista

«بعد الربع الأول، أثبت السوق مرة أخرى مرونته في حالات عدم اليقين أو المحن. والآن بعد أن أصبحت لدينا حكومة جديدة في السلطة، مع الإعلان عن تصحيح العديد من الإجراءات التي تعاقب القطاع بشكل خاص؛ حيث من المتوقع حدوث انخفاض في شروط الوصول إلى الائتمان والسيطرة على مستويات التضخم، فإن المنظور هو أن عام 2024 سيستعيد تدريجياً ديناميكيات الطلب في مختلف القطاعات، مع الحفاظ على حافز التقدير الناتج عن ذلك، كما تلاحظ جوانا فونسيكا.

وتضيف: «بعد وصولنا إلى هنا، سواء من حيث تأثير ظروف الاقتصاد الكلي أو تأثير البيئة السياسية، أصبح بإمكاننا الحصول على وجهات نظر أكثر صلابة لنشاط السوق من حيث الطلب. ننتظر الآن بتوقعات كبيرة تجسيد المقترحات الحكومية الجديدة للإسكان، حتى نتمكن أخيرًا من تعبئة القطاع لإنشاء إمدادات سكنية، وذلك على نطاق وتنويع نطاقات القيمة. هذه هي المشكلة الهيكلية التي تستمر في تكييف سوقنا والتي يتعين علينا حلها