Cette tendance a été observée tant sur le marché de l'investissement commercial que sur les segments transactionnels du logement, de l'hôtellerie, de la vente au détail et de la logistique. L'exception est le secteur des bureaux, où l'activité a considérablement augmenté par rapport à l'année précédente. Il convient également de noter que, dans certains des secteurs analysés, la rareté de l'offre disponible pour une occupation immédiate continue de créer les conditions d'une croissance des prix et des revenus, même dans un scénario de demande moins expansive.

Joana Fonseca, responsable du conseil stratégique et de la recherche chez JLL, commente : "Un début d'année avec une activité modérée était déjà attendu. Il s'agit toujours d'une période où l'on s'attend davantage à l'évolution de l'économie, notamment en raison de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt. La tenue des élections a contribué à augmenter l'incertitude qui prédomine naturellement en début d'année, conduisant les agents économiques à être plus prudents dans leurs décisions d'investissement". La réponse du marché à un niveau d'incertitude plus élevé a été l'attentisme, tant sur le marché commercial que sur le marché résidentiel.

Au cours du premier trimestre de cette année, 260 millions d'euros ont été investis dans l'immobilier commercial, ce qui diffère peu de la même période de l'année dernière (-5%) ou de la moyenne des trois dernières années (+6%). Dans le secteur hôtelier, le nombre de clients et de nuitées au cours des deux premiers mois de l'année a légèrement augmenté par rapport à 2023 (5 % et 3 %, respectivement), ainsi que les niveaux d'occupation, qui ont atteint 60 % à Lisbonne et 53 % à Porto au cours du premier trimestre, dans les deux cas deux points de pourcentage de plus qu'au premier trimestre 2023. Dans le secteur du logement, JLL estime que la demande au cours de ce trimestre est encore légèrement inférieure à celle du même trimestre de l'année précédente, cependant, la tendance la plus récente est à la stabilisation des niveaux de transactions, soulignant la bonne dynamique des ventes dans l'usine pour des projets différenciés et également le maintien de l'activité parmi les acheteurs internationaux. Dans le secteur de la vente au détail, les ventes affichent également une variation résiduelle d'environ 0,5 %, ce qui souligne la stabilité opérationnelle des différents formats d'immobilier commercial.

Le segment des bureaux se distingue positivement du reste, enregistrant une reprise notable par rapport à l'année précédente, avec une prise en charge plus que doublée à la fois à Lisbonne et à Porto, avec 73 700 m2 et 18 000 m2 pris, respectivement. Il convient également de noter le comportement de l'immobilier industriel et logistique, dans lequel l'occupation montre une baisse de 20 % d'une année sur l'autre, bien que ce soit le résultat d'un manque d'offre à absorber, alors que les loyers continuent d'augmenter.

Selon Joana Fonseca, "la rareté des biens disponibles adaptés aux exigences de la demande continue d'influencer le comportement du marché dans les segments les plus divers. Par conséquent, malgré un ralentissement naturel de la demande l'année dernière, il n'y a pas d'ajustement à la baisse des prix et des loyers et il y a même des augmentations de valeur dans certains segments. Cela est particulièrement visible dans les secteurs du logement, de la logistique et de l'hôtellerie, tandis que des secteurs tels que les bureaux et le commerce de détail maintiennent leurs loyers de premier ordre à des niveaux très solides."

Dans l'hôtellerie, les tarifs journaliers moyens atteignent des niveaux maximums pour cette période de l'année à Lisbonne (€139) et à Porto (€99), avec un impact sur le RevPAR, qui a atteint €83 et €52, respectivement. Dans le domaine du logement, sans préjudice du fait que l'année dernière il y a eu une baisse de près de 19 pour cent des ventes, les prix au niveau national maintiennent une trajectoire ascendante, qui, même ralentie, continue à atteindre environ 8 pour cent (données de l'INE). Au premier trimestre, les prix devraient maintenir cette tendance, soit en raison de la disparité entre la demande et l'offre, soit en raison de l'augmentation persistante des coûts de construction. Dans le secteur de la logistique, les loyers de premier ordre ont augmenté dans la plupart des zones des régions de Lisbonne et de Porto, poursuivant ainsi le comportement des derniers trimestres. Dans le commerce de détail, on constate que les loyers se sont stabilisés dans les différents formats, à l'exception du commerce de rue à Porto, où la tendance est à l'augmentation, en particulier sur l'Avenida dos Aliados, qui a atteint 55 €/m2. Les loyers des bureaux de premier ordre sont restés, en général, stables, à 28 €/m2 à Lisbonne (Prime CBD) et à 19 €/m2 à Porto (CBD Boavista).

"Après le premier trimestre, le marché a une fois de plus prouvé sa résilience dans des situations de plus grande incertitude ou d'adversité. Et maintenant que nous avons un nouveau gouvernement, avec l'annonce de la rectification de nombreuses mesures particulièrement pénalisantes pour le secteur, dans lequel on prévoit une réduction des conditions d'accès au crédit et le contrôle des niveaux d'inflation, la perspective est que l'année 2024 récupère progressivement la dynamique de la demande dans les différents secteurs, en maintenant le stimulus conséquent de l'appréciation", note Joana Fonseca.

Elle ajoute : "Arrivés à ce stade, tant en ce qui concerne l'impact des conditions macroéconomiques que l'impact de l'environnement politique, nous sommes en mesure d'avoir des perspectives plus solides pour l'activité du marché en termes de demande. Nous attendons maintenant avec beaucoup d'impatience la concrétisation des nouvelles propositions du gouvernement en matière de logement, afin de pouvoir enfin mobiliser le secteur pour créer une offre de logements, en le faisant avec ampleur et en diversifiant les gammes de valeur. C'est la question structurelle qui continue à conditionner notre marché et que nous devons résoudre.