Ця тенденція спостерігалася як на ринку комерційних інвестицій, так і в транзакційних сегментах житла, готелів, роздрібної торгівлі та логістики. Винятком став офісний сектор, де активність значно зросла порівняно з попереднім роком. Слід також зазначити, що в деяких з проаналізованих секторів дефіцит пропозиції, доступної для негайного заселення, продовжує створювати умови для зростання цін і доходів, навіть за сценарію менш експансивного попиту.

Коментує Жоана Фонсека, керівник відділу стратегічного консалтингу та досліджень компанії JLL: "Початок року з помірною активністю вже був очікуваним. Це завжди період підвищених очікувань щодо розвитку економіки, особливо через інфляцію та зростання відсоткових ставок. Проведення виборів сприяло збільшенню невизначеності, яка природно переважає на початку року, що призвело до того, що економічні агенти стали більш обережними у своїх інвестиційних рішеннях". Реакцією ринку на підвищений рівень невизначеності стала "вичікувальна" позиція як на комерційному, так і на житловому ринку.

У першому кварталі цього року в комерційну нерухомість було інвестовано 260 млн євро, що мало відрізняється від аналогічного періоду минулого року (-5%) або від середнього показника за останні три роки (+6%). У готельному секторі кількість гостей і ночівель за перші два місяці року дещо покращилася порівняно з 2023 роком (5% і 3% відповідно), так само як і рівень заповнюваності, який у першому кварталі досяг 60% у Лісабоні та 53% у Порту, що в обох випадках на два процентних пункти більше, ніж у першому кварталі 2023 року. За оцінками JLL, попит на житло в цьому кварталі все ще дещо нижчий, ніж в аналогічному кварталі попереднього року, проте остання тенденція полягає в стабілізації рівня угод, що підкреслює хорошу динаміку продажів на заводі для диференційованих проектів, а також збереження активності серед міжнародних покупців. У сегменті торговельної нерухомості продажі також демонструють залишкову варіацію в межах 0,5%, що свідчить про операційну стабільність різних форматів торговельної нерухомості.

Офісний сегмент позитивно вирізняється з-поміж інших, демонструючи помітне пожвавлення порівняно з попереднім роком, причому в Лісабоні та Порту орендні ставки зросли більш ніж удвічі - до 73 700 м2 та 18 000 м2 відповідно. Варто також відзначити поведінку промислової та логістичної нерухомості, де рівень заповнюваності знизився на 20% порівняно з минулим роком, хоча це сталося через брак пропозиції для поглинання, оскільки орендні ставки продовжували зростати.

За словами Жоани Фонсеки, "дефіцит доступних об'єктів нерухомості, що відповідають вимогам попиту, продовжує впливати на поведінку ринку в найрізноманітніших сегментах. Тому, незважаючи на природне уповільнення попиту в минулому році, не спостерігається коригування цін і орендних ставок у бік зниження, а в деяких сегментах навіть спостерігається зростання вартості. Це особливо помітно в житловій нерухомості, логістиці та готелях, тоді як у таких секторах, як офісна та торговельна нерухомість, орендні ставки залишаються на дуже високому рівні".

У готелях середньодобові ставки досягли максимальних рівнів для цього періоду року в Лісабоні (€139) і Порту (€99), що вплинуло на показник RevPAR, який сягнув €83 і €52 відповідно. У житловому секторі, незважаючи на те, що минулого року відбулося падіння продажів майже на 19%, ціни на національному рівні зберігають висхідну траєкторію, яка хоч і повільніше, але продовжує сягати близько 8% (дані INE). У першому кварталі ціни повинні зберегти цю тенденцію або через диспропорцію між попитом і пропозицією, або через постійне зростання вартості будівництва. У сфері логістики спостерігалося зростання орендних ставок у більшості районів Лісабона і Порту, що є продовженням тенденції останніх кварталів. У сфері торговельної нерухомості слід зазначити, що орендні ставки стабілізувалися в різних форматах, за винятком вуличної торгівлі в Порту, де спостерігається тенденція до зростання, особливо на проспекті Авенида дос Аліадуш, яка досягла 55 євро/м2. Орендні ставки на найкращі офісні приміщення залишалися загалом стабільними, залишаючись на рівні €28/м2 у Лісабоні (Prime CBD) та €19/м2 у Порту (CBD Boavista).

"Після першого кварталу ринок вкотре довів свою стійкість у ситуаціях більшої невизначеності або несприятливих обставин. І тепер, коли до влади прийшов новий уряд, який оголосив про скасування багатьох заходів, що особливо негативно впливають на сектор, а також очікується зниження умов доступу до кредитів і контроль над рівнем інфляції, перспектива полягає в тому, що в 2024 році динаміка попиту в різних секторах поступово відновиться, зберігаючи подальший стимул до підвищення цін", - зазначає Жоана Фонсека.

Вона додає: "Прибувши сюди, як з точки зору впливу макроекономічних умов, так і з точки зору впливу політичного середовища, ми можемо мати більш надійні перспективи для ринкової активності з точки зору попиту. Зараз ми з великим очікуванням чекаємо на реалізацію нових урядових пропозицій щодо житла, щоб нарешті мобілізувати сектор на створення пропозиції житла, причому в широких масштабах і з диверсифікацією вартісних діапазонів. Це структурна проблема, яка продовжує впливати на наш ринок і яку ми маємо вирішити".