Portugals premiärminister António Costa meddelade i dag att Portugals mycket populära program för gyllene visum kommer att upphöra. Programmet, som har varit i kraft sedan 2012, har lockat till sig investeringar på 6,797 miljarder euro, varav 88 % i fastigheter. Det har ännu inte bekräftats om stängningen sker omedelbart eller inom en viss tidsperiod.

Den 16 mars kommer en offentlig diskussion för att utforma och ändra förslagen att äga rum där dagens förslag kommer att diskuteras och sedan godkännas av republikens församling. Även om ingenting är bekräftat är det därför troligt att åtminstone fastighetsrutterna för Golden Visa kommer att upphöra någon gång i framtiden.

"Det återstår att se om det kommer att finnas en nådperiod för de investerare som nyligen har påbörjat processen samt för de företag som arbetar på denna marknad", kommenterar David Moura-George, Portugal Director på Athena Advisers. "En sådan period gavs när programmet ändrades 2022, så logiskt sett skulle man kunna anta att en sådan period skulle ges den här gången också, kanske fram till slutet av året. Det är också möjligt att några av de icke fastighetsrelaterade vägarna till det gyllene visumet kommer att finnas kvar, till exempel kapitalöverföring, fondinvesteringar eller investeringar i kultur, eftersom de finns i andra europeiska länder."

"Många kommer att hävda att stängningen av Golden Visa är en populistisk idé för att försöka blidka inhemska fastighetsköpare som har blivit utkonkurrerade från de förnyade och gentrifierade fastighetsmarknaderna i stadskärnorna", tillägger Moura-George. "Man kan inte hävda att Golden Visa-investeringar har haft en liten del i detta, men det är långt ifrån den viktigaste orsaken, som enligt min åsikt var regeringens beslut i slutet av 2012 att tillåta hyresvärdar att lättare lämna sina fastigheter. Detta är vad som ledde till vågen av förnyelse i Lissabon under det senaste decenniet och Golden Visa var ett incitament som kompletterade den internationella efterfrågan."

"Det kommer att vara olyckligt för vissa inre regioner i Portugal tillsammans med öarna Maderia och Azorerna. Efter förändringarna 2022 hoppades dessa platser på att få se ett inflöde av investeringar, nu när städer som Lissabon och Porto inte längre kvalificerade sig. Jag anser att förändringsprogrammet i sin nuvarande form är en väl utarbetad modell som inte längre på ett negativt sätt utsätter stads- eller kustmarknader för ökad utveckling, så det är synd att se det försvinna."

Ändringarna som trädde i kraft 2022 gjorde att fastighetsinvesteringar i Lissabon och Porto inte längre skulle vara kvalificerade för ansökningar om gyllene visum, utan endast investeringar i de inre regionerna och på öarna Azorerna och Madeira var kvalificerade. Vissa minimiinvesteringsbelopp för andra kategorier ändrades också.


Krediter: Citat: Tillhandahållen bild; Författare: Citat: C: Författare: Client;

Hur programmet förändrades 2022


"När det gäller Azorerna och Madeira har utvecklingen alltid varit mycket begränsad, så det finns i allmänhet mycket lite nytt fastighetsbestånd, och dessa destinationer har en dragningskraft som sträcker sig bortom Golden Visa - tänk strand, sol, tuffa utomhusförhållanden - så efterfrågan på dessa marknader kommer att förbli stark när de sällsynta projekten släpps."

Marknadsrörelser - hur kommer stängningen att påverka fastighetsmarknader som Lissabon?

"Om detta hände för fem år sedan skulle jag vara lite orolig för Lissabonmarknaden, men inte i dag", tillägger Moura-George. "Lissabonmarknaden har mognat och de förändringar som skedde 2022 fungerade som en buffert för eventuella marknadsrörelser. Men det viktigaste är att fastighetsmarknaden i Golden Visa har varit en marknad med liten eller ingen hävstång. Väldigt lite av de X miljarder i fastighetsinvesteringar via programmet använde sig av finansiering, det har varit en marknad med kontantköp nästan uteslutande, så på den fronten har det varit en isolerad marknad."

"Om fastigheter inte längre är ett alternativ kommer byggherrarna att försöka påskynda lanseringsprogrammet för alla projekt som ansöker, så det kan bli en liten flodvåg av lanseringar när efterfrågan flaskhalsar sig inför stängningen. I verkligheten är dessa projekt ändå utlämnade till regeringens godkännande, så det kommer att bli svårt att driva dem långt framåt."


En stor framgång för fonder som är berättigade till Golden Visa?


Sedan 2019 har investeringar via stödberättigade fonder ökat snabbt. År 2019 skedde 0,56 % av årets totala investeringar via fonden och bara tre år senare, i slutet av 2022, hade denna andel ökat till nästan en femtedel (18,36 %). Detta resulterade i en trettiofaldig ökning på tre år, från 4,16 miljoner euro i totala investeringar 2019 till 120,07 miljoner euro 2022.

"Att investera i en reglerad fond innebär naturligtvis att du inte äger äganderätten till en fastighet som du skulle göra med en investering i en fastighet med Golden Visa", fortsätter Moura-George. "Men för en minimiinvestering på 500 000 euro har det inte funnits något centralt fastighetsbestånd i Lissabon på den nivån på nästan fem år. Det är därför fonderna, åtminstone de som är inriktade på fastigheter, har blivit så populära bland investerare från andra länder än EU, eftersom de gav människor möjlighet att investera i förstklassiga Lissabonfastigheter på en lägre nivå, samtidigt som de kombinerade det med incitamentet för en ansökan om gyllene visum.

"En stängning av denna väg till det gyllene visumet kommer snabbt att identifiera de fonder som inte har satts samman på rätt sätt. De fonder som har strukturerats väl och som investerar i diversifierade fastigheter på viktiga platser runt om i Portugal kommer att behålla efterfrågan oavsett om de kan användas för en ansökan om gyllene visum eller inte."

Det tog mindre än två år för Portugals Golden Visa-program att generera 1 miljard euro i investeringar, vilket lockade kineser, brasilianare, sydafrikaner och från och med i år även britter. Det har sedan dess blivit ett av de mest populära investeringsprogrammen för uppehållstillstånd i sitt slag i världen och har lockat till sig nästan 7 miljarder euro i investeringar.


Credits: Författare: Credits: Tillhandahållen bild: Författare: Client;

  • Athena Advisers grundades 2003 och är en internationell fastighetsrådgivare som specialiserar sig på att hitta attraktiva nybyggnads- och renoveringsfastigheter på förstklassiga platser.

  • Vi har hjälpt tusentals investerare som investerat över 1,5 miljarder euro att hitta sitt drömboende i andra hand eller sin fastighetsinvestering utomlands, oavsett om det rör sig om bostäder eller kommersiella fastigheter.

  • Med fokus på högkvalitativa bostads- och kommersiella möjligheter i Frankrike, Portugal, Schweiz, Turkiet och Brasilien är fastigheterna i vår mångsidiga portfölj handplockade för de mest kräsna internationella kunderna.

  • Från alpina skidchaleter till eleganta stadshus, strandhus och allt däremellan väljer vi ut vår portfölj mycket noggrant, med tanke på investeringspotential och även livsstilens attraktionskraft.