Selon un rapport d'idealista/news, le nombre de ventes de logements a chuté de 20 % et les prix des logements ont baissé de 9 % entre l'annonce de l'interdiction et sa mise en œuvre à la fin de 2019, selon une étude de la Fondation Francisco Manuel dos Santos.

Le boom initial

Avec l'entrée en vigueur de la loi qui est venue réglementer l'exploitation des logements locaux en 2014, le nombre de propriétés enregistrées au Portugal a explosé, en mettant l'accent sur Lisbonne, qui concentre plus de 20% du nombre total de propriétés enregistrées pour les AL de courte durée. Et ses effets se sont rapidement fait sentir : "La croissance rapide des locations de courte durée a coïncidé avec celle des prix de l'immobilier", souligne l'étude.

Le centre historique de Lisbonne est la zone qui a connu "les plus fortes augmentations des prix de vente et des loyers". Et c'est précisément cette hausse "rapide et inégale", ainsi que les préoccupations liées à l'expulsion des résidents du centre-ville, qui ont généré un débat public sur les "mérites" du marché de la location à court terme en 2017, rappelle l'étude.

Suspension

C'est après que, en 2018, le Parlement ait ouvert la porte législative aux municipalités pour réglementer les nouvelles inscriptions immobilières, que le conseil municipal de Lisbonne a décidé de suspendre, en novembre de la même année, les nouvelles inscriptions dans les zones où la densité de logements locaux était élevée, supérieure à 25 %. Les zones dites de confinement couvraient Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana et Graça. Plus tard, également à Baixa, Avenida da Liberdade et Avenida Almirante Reis.

Récemment, la Chambre de Lisbonne a approuvé une nouvelle restriction sur les AL : dans 14 paroisses de la capitale, les nouveaux enregistrements d'AL seront temporairement suspendus pendant que les enquêtes sur les impacts sont étudiées plus avant.

Quelles sont les conséquences ?

Entre l'annonce et la mise en œuvre de l'interdiction des nouvelles AL - qui a eu lieu entre le premier et le troisième trimestre de 2019 -, on a constaté "une augmentation de 30,9% du nombre d'enregistrements dans les zones initialement traitées, par rapport aux zones adjacentes", conclut l'étude. Et les augmentations ont été les plus importantes dans les logements comportant moins de chambres. En revanche, les prix des logements locaux ne semblent pas avoir réagi à l'interdiction, du moins à court terme.

Les résultats de l'étude désormais publiés font état d'"une réduction d'environ 20% du nombre de transactions de logements dans les zones traitées" entre le troisième trimestre 2019 et la période précédant la mise en œuvre de la mesure. Et, dans le même temps, "les prix ont baissé de 9%, ce qui est un indicateur fort que l'option de louer un logement sur le marché à court terme est un déterminant important de la demande dans les zones touristiques", concluent-ils. Dans les deux cas, les effets semblent se concentrer sur les maisons à deux chambres.

"Pas assez"

Si ces résultats révèlent "des effets considérables du tourisme et de l'hébergement local de courte durée sur le marché immobilier", ils montrent également que "ces phénomènes ne semblent pas suffisants pour expliquer, à eux seuls, les augmentations des prix des logements dans la ville de Lisbonne", précise l'étude. En d'autres termes, "l'interdiction des nouvelles inscriptions n'est pas suffisante pour inverser la hausse des prix des années du boom touristique", concluent-ils.

La Fondation Francisco Manuel dos Santos part du principe que "le problème du logement dans les centres des grandes villes s'est détérioré ces dernières années". Et pour y faire face, en plus de la suspension des AL à Lisbonne, il faut "un large ensemble de politiques publiques complémentaires", soutiennent-ils.