Laut einem Bericht von idealista/news ging die Zahl der Hausverkäufe um 20 % zurück und die Immobilienpreise sanken um 9 % zwischen der Ankündigung des Verbots und seiner Umsetzung Ende 2019, wie aus einer Studie der Francisco Manuel dos Santos Stiftung hervorgeht.

Anfänglicher Boom

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes, das den Betrieb von lokalen Unterkünften im Jahr 2014 regelte, stieg die Zahl der in Portugal registrierten Immobilien sprunghaft an, wobei der Schwerpunkt auf Lissabon lag, wo sich mehr als 20 % aller für kurzfristige AL registrierten Immobilien befinden. Und die Auswirkungen waren schnell zu spüren: "Das rasche Wachstum der Kurzzeitvermietungen fiel mit dem der Immobilienpreise zusammen", heißt es in der Studie.

Das historische Zentrum von Lissabon war das Gebiet, in dem die Verkaufspreise und Mieten am stärksten anstiegen". Und genau dieser "rasche und ungleichmäßige" Anstieg, zusammen mit der Sorge um die Vertreibung von Bewohnern des Stadtzentrums, führte 2017 zu einer öffentlichen Debatte über die "Vorzüge" des Kurzzeitmietmarktes, so die Studie.

Aussetzung

Nachdem das Parlament im Jahr 2018 den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet hatte, neue Immobilienregistrierungen zu regulieren, beschloss der Stadtrat von Lissabon im November desselben Jahres, neue Registrierungen in Gebieten mit einer hohen Wohndichte von über 25 % auszusetzen. Die so genannten Eindämmungszonen umfassten Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama, Mouraria, Colina de Santana und Graça. Später auch in Baixa, Avenida da Liberdade und Avenida Almirante Reis.

Kürzlich hat die Lissabonner Kammer eine neue Beschränkung für AL beschlossen: In 14 Gemeinden der Hauptstadt werden die Neuregistrierungen von AL vorübergehend ausgesetzt, während die Auswirkungen weiter untersucht werden.

Was sind die Folgen?

Zwischen der Ankündigung und der Umsetzung des Verbots neuer ALs - die zwischen dem ersten und dritten Quartal 2019 stattfand - gab es "einen Anstieg der Zahl der Registrierungen in den ursprünglich behandelten Gebieten um 30,9 % im Vergleich zu den angrenzenden Gebieten", so das Fazit der Studie. Und der Anstieg war bei Wohnungen mit weniger Schlafzimmern am größten. Die lokalen Wohnungspreise scheinen jedoch nicht auf das Verbot reagiert zu haben, zumindest nicht auf kurze Sicht.

Die Ergebnisse der jetzt veröffentlichten Studie deuten darauf hin, dass "die Zahl der Transaktionen von Wohnungen in den behandelten Zonen" zwischen dem dritten Quartal 2019 und dem Zeitraum vor der Umsetzung der Maßnahme um etwa 20 % zurückgegangen ist. Gleichzeitig "sanken die Preise um 9 %, was ein starker Indikator dafür ist, dass die Möglichkeit, Wohnraum auf dem Kurzzeitmarkt zu mieten, ein wichtiger Faktor für die Nachfrage in touristischen Gebieten ist", so die Schlussfolgerung. In beiden Fällen scheinen sich die Auswirkungen auf die Häuser mit zwei Schlafzimmern zu konzentrieren.

"Nicht genug"

Obwohl diese Ergebnisse "beträchtliche Auswirkungen des Tourismus und der kurzfristigen Beherbergung vor Ort auf den Immobilienmarkt" aufzeigen, zeigen sie auch, dass "diese Phänomene nicht ausreichen, um allein den Anstieg der Wohnungspreise in der Stadt Lissabon zu erklären", heißt es in der Studie. Mit anderen Worten: "Das Verbot von Neuzulassungen reicht nicht aus, um den Preisanstieg in den Jahren des Tourismusbooms umzukehren", so die Schlussfolgerung.

Die Stiftung Francisco Manuel dos Santos geht davon aus, dass sich "das Wohnungsproblem in den Zentren der Großstädte in den letzten Jahren verschärft hat". Um dem entgegenzuwirken, müsse es neben der Aussetzung der ALs in Lissabon "eine breite Palette ergänzender öffentlicher Maßnahmen" geben, argumentieren sie.