Secondo questo studio, il prezzo medio per metro quadrato (m2) ha raggiunto 1.355 euro nel 2021, con un aumento del 9,4%, e il valore degli alloggi scambiati nell'ultimo anno ha raggiunto 28,1 miliardi di euro, il 31,1% in più rispetto al 2020.

"Questa dinamica è stata accompagnata da una forte crescita dei finanziamenti bancari per l'acquisto di alloggi", indica lo studio, sottolineando però che le valutazioni richieste dalle banche per concedere questi prestiti non sempre seguono le tendenze del mercato.

"Ci sono contee in cui i valori delle case scambiate superano di gran lunga quello che è, in teoria, il valore reale", dice l'unità di 'ricerca' BA&N, precisando che "l'escalation dei prezzi è stata accompagnata" dalla valutazione attribuita dai periti, "ma non completamente".

Sopravvalutazione

Per BA&N, "alla luce delle valutazioni fatte dagli esperti, c'è una sopravvalutazione degli immobili al momento della transazione, che a livello nazionale è del 5,4%", tenendo conto dei dati di valutazione delle banche e dei prezzi delle abitazioni rilasciati dall'Istituto Statistico, (INE), con riferimento alla fine del 2021.

In media, nel quarto trimestre del 2021, il prezzo al metro quadro della valutazione bancaria è stato di 1.285 euro, mentre il prezzo medio di vendita è stato di 1.355 euro al metro quadro.

L'esistenza di valori di acquisto e vendita superiori a quelli a cui gli esperti valutano gli immobili al momento della richiesta di finanziamento rende più difficile per le famiglie ottenere l'approvazione del credito, nota lo studio, notando che le banche usano la valutazione per calcolare l'importo del prestito da concedere.

"Tenendo conto di questa regola, e alla luce del differenziale esistente tra i prezzi medi di acquisto e vendita e quelli delle valutazioni, spesso solo con un alto livello di capitale proprio è possibile ottenere un finanziamento", si legge nell'analisi.

Variazione regionale

Questo differenziale varia da regione a regione, con l'Algarve che ha i prezzi di transazione più alti rispetto alle valutazioni effettuate dagli esperti registrati presso la Commissione portoghese del mercato dei titoli (CMVM).

Nel caso di questa regione, il prezzo medio di acquisto per metro quadrato ammontava a 2.114 euro alla fine dello scorso anno, contro una valutazione media di 1.731 euro, "il che implica una sopravvalutazione delle proprietà del 22,1%", nel caso dell'Algarve.

Un'analisi comunale indica che nei comuni di Lagoa e Lagos la differenza tra il prezzo pagato per gli immobili e il valore attribuito dagli esperti alle case valutate è di circa il 42%. Nel primo caso, il prezzo medio di vendita ammontava a 2.351 euro per metro quadrato e il prezzo di valutazione a 1.658 euro. A Lagos, gli importi erano, rispettivamente, 2.547 euro e 1.843 euro.