Según este estudio, el precio medio del metro cuadrado (m2) alcanzó los 1.355 euros en 2021, lo que supone un incremento del 9,4%, y el valor de las viviendas comercializadas durante el pasado año alcanzó los 28.100 millones de euros, un 31,1% más que en 2020.

"Esta dinámica ha ido acompañada de un fuerte crecimiento de la financiación bancaria para la compra de vivienda", indica el estudio, que destaca, sin embargo, que las valoraciones exigidas por los bancos para conceder estos préstamos no siempre siguen las tendencias del mercado.

"Hay comarcas en las que los valores de las viviendas comercializadas superan con creces lo que es, en teoría, el valor real", dice la unidad de 'investigación' de BA&N, precisando que la "escalada de precios ha ido acompañada" de la valoración atribuida por los peritos evaluadores, "pero no del todo".

Sobrevaloración

Para BA&N, "a la luz de las valoraciones realizadas por los expertos, existe una sobrevaloración de los inmuebles en el momento de la transacción, que a nivel nacional es del 5,4%", teniendo en cuenta los datos de valoración bancaria y los precios de la vivienda publicados por el Instituto de Estadística, (INE), con referencia a finales de 2021.

De media, en el cuarto trimestre de 2021, el precio del metro cuadrado de tasación bancaria fue de 1.285 euros, mientras que el precio medio de venta ascendió a 1.355 euros por metro cuadrado.

La existencia de valores de compra y venta por encima de los valores a los que los expertos evalúan los inmuebles a la hora de solicitar financiación dificulta la aprobación del crédito por parte de las familias, señala el estudio, que apunta que los bancos utilizan la tasación para calcular el importe del préstamo a conceder.

"Teniendo en cuenta esta norma, y ante el diferencial existente entre los precios medios de compraventa y los de tasación, a menudo sólo con un alto nivel de capital propio es posible obtener financiación", reza el análisis.

Variación regional

Este diferencial varía de una región a otra, siendo el Algarve el que presenta los precios de transacción más elevados en comparación con las valoraciones realizadas por los expertos registrados en la Comisión del Mercado de Valores Mobiliarios (CMVM).

En el caso de esta región, el precio medio de compra por metro cuadrado ascendía a 2.114 euros a finales del año pasado, frente a una valoración media de 1.731 euros, "lo que supone una sobrevaloración de los inmuebles del 22,1%", en el caso del Algarve.

Un análisis municipal indica que en los municipios de Lagoa y Lagos la diferencia entre el precio pagado por los inmuebles y el valor atribuido por los peritos a las viviendas evaluadas ronda el 42%. En el primer caso, el precio medio de venta ascendió a 2.351 euros por metro cuadrado y el de tasación a 1.658 euros. En Lagos, las cantidades fueron, respectivamente, 2.547 euros y 1.843 euros.