Os preços das casas em Portugal cresceram 83% em termos reais entre o início de 2013 e o final de 2023, bem acima do crescimento de 28% na Espanha durante o mesmo período. A conclusão é de um estudo publicado na Revista de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP), que indica que os sinais de sobrevalorização no mercado imobiliário residencial em Portugal estão em curso desde o início

de 2017.

“Em Portugal, os preços mostraram sinais de sobrevalorização no final de 2023, enquanto esse comportamento não é observado no mercado espanhol”, destacam os economistas Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura e Paulo Rodrigues, no artigo “Mercado imobiliário em Portugal e Espanha: Fundamentos, sobrevalorização e choques”, que faz parte da revista do supervisor bancário de outubro.

No entanto, esse comportamento é antigo. “Os sinais de sobrevalorização dos preços da habitação em Portugal estão em andamento desde o início de 2017, em contraste com o comportamento dos preços no mercado espanhol”, acrescentam.

Os autores lembram que, nos últimos anos, Portugal e Espanha enfrentaram crises financeiras e processos de ajuste semelhantes e que os preços das casas nos dois países registraram contração, embora com magnitude diferente. Assim, entre a crise financeira de 2008 e 2013, os preços caíram, em média (em termos reais), 4% ao ano em Portugal e mais de 8% na Espanha.

De 2014 a 2023, os preços das casas registaram uma recuperação que atingiu um crescimento médio anual de 6% em Portugal e menos de 3% na Espanha.

âO crescimento dos preços da habitação em Portugal é, durante a maior parte do período considerado, impulsionado pelas forças da procura, sendo a oferta incapaz de contrabalançar esse efeito. No caso espanhol, essa pressão de demanda é mitigada pela contribuição da oferta, particularmente no período pré-pandêmico

.

Do início de 2020 até o final de 2023, no caso português, por exemplo, houve uma desaceleração no investimento residencial durante a pandemia, seguida por uma “forte recuperação (novamente, impulsionada principalmente pela demanda) no ano de 2021”. Posteriormente, desde meados de 2022, o início do ciclo restritivo de política monetária iniciado pelo Banco Central Europeu (BCE) levou a uma desaceleração do investimento e dos preços, “embora até o final de 2023, estes já estejam retomando uma trajetória de aceleração - guiados novamente pela pressão vinda da demanda”.

Por outro lado, “na Espanha, desde o período de pandemia, os preços cresceram abaixo ou dentro da média histórica”, pois “inicialmente, as restrições de oferta pressionaram levemente os preços a acelerar, mas a fraca demanda contrabalançou essa tendência”. No período mais recente, “nem a demanda nem a oferta criaram uma pressão considerável sobre os preços”, eles consideram.

Em 2023, o preço médio do alojamento familiar em Portugal foi de 1.611 euros/m2, com as sub-regiões Grande Lisboa (2.740 euros/m2), Algarve (2.613 euros/m2), Península de Setúbal (1.901 euros/m2), Região Autónoma da Madeira (1.889 euros/m2) e Área Metropolitana do Porto (1.800 euros/m2) registraram valores superiores a o valor nacional, de acordo com dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). As informações mais recentes, divulgadas em outubro, indicam que no segundo trimestre deste ano, o preço médio das casas familiares em Portugal foi de 1.736 euros/m2, refletindo um aumento de 6,6% em relação ao segundo trimestre de

2023.

De acordo com dados do organismo estatístico, em 2023, cerca de 2/3 da despesa média das famílias em Portugal estava concentrada nos custos associados à habitação (39,3%).

Instituições como o Fundo Monetário Internacional (FMI) também alertaram sobre a deterioração do acesso à moradia em Portugal. “A acessibilidade da habitação se deteriorou significativamente na última década”, disse a agência em outubro, observando que “os pagamentos médios de hipotecas agora representam 32,8% da renda média, contra 23,8% de quatro anos atrás”.

O FMI ressalta que “uma família com renda média não será mais elegível para um empréstimo hipotecário para comprar uma casa com preço médio em 2023, ao contrário do que aconteceu no passado recente”, observando ainda que, “refletindo o rápido aumento dos preços da habitação, no segundo trimestre de 2023, foi necessária 1,5 vezes a renda média para obter uma hipoteca para uma casa com preço médio”.

Do lado da oferta, eles argumentam que é “essencial lidar com a escassez de oferta habitacional local para atender à demanda das famílias”. Para esse fim, recomenda “ações necessárias para reduzir as barreiras regulatórias e administrativas e resolver a questão da escassez de mão de obra no setor da construção”. E ele elogia algumas medidas recentes do governo, como o programa “Construir Portugal”, que “pode ajudar a resolver algumas das causas fundamentais da escassez de moradias se for bem-sucedido na redução das

barreiras regulatórias à construção”.