Ціни на житло в Португалії зросли на 83% в реальному вираженні з початку 2013 року до кінця 2023 року, що значно перевищує 28% зростання в Іспанії за той самий період. Такий висновок міститься в дослідженні, опублікованому в журналі економічних досліджень Банку Португалії (BdP), який вказує на те, що ознаки переоцінки на ринку житлової нерухомості в Португалії тривають з початку 2017 року.

"У Португалії ціни демонстрували ознаки переоцінки наприкінці 2023 року, тоді як на іспанському ринку така поведінка не спостерігається", - підкреслюють економісти Ріта Фрадіке Луренсо, Афонсо Моура та Пауло Родрігес у статті "Ринок житла в Португалії та Іспанії: Фундаментальні основи, переоцінка та шоки", яка є частиною жовтневого журналу банківського нагляду.

Однак така поведінка має давні корені. "Ознаки переоцінки цін на житло в Португалії тривають з початку 2017 року, на відміну від поведінки цін на іспанському ринку", - додають вони.

Автори нагадують, що в останні роки Португалія та Іспанія зіткнулися зі схожими фінансовими кризами та процесами адаптації, і що ціни на житло в обох країнах знизилися, хоча і з різною інтенсивністю. Так, у період між фінансовою кризою 2008 і 2013 років ціни падали в середньому (в реальному вираженні) на 4% на рік у Португалії і більш ніж на 8% в Іспанії.

З 2014 по 2023 рік ціни на житло відновилися, досягнувши середньорічного зростання на 6% у Португалії та менше 3% в Іспанії.

"Зростання цін на житло в Португалії протягом більшої частини розглянутого періоду зумовлене силами попиту, а пропозиція не в змозі врівноважити цей ефект. В іспанському випадку тиск попиту пом'якшується внеском пропозиції, особливо в допандемічний період".

У випадку Португалії, наприклад, з початку 2020 року до кінця 2023 року спостерігалося уповільнення інвестицій у житлову нерухомість під час пандемії, за яким послідувало "сильне відновлення (знову ж таки, переважно завдяки попиту) у 2021 році". Згодом, з середини 2022 року, початок циклу обмежувальної монетарної політики, ініційованої Європейським центральним банком(ЄЦБ), призвів до уповільнення як інвестицій, так і цін, "хоча до кінця 2023 року останні вже відновлюють траєкторію прискорення - знову керуючись тиском з боку попиту".

З іншого боку, "в Іспанії, починаючи з періоду пандемії, ціни зростали нижче або в межах історичного середнього рівня", оскільки "спочатку обмеження пропозиції дещо підштовхували ціни до прискорення, але слабкий попит врівноважив цю тенденцію". В останній період "ні попит, ні пропозиція не створювали значного тиску на ціни", вважають вони.

За даними Національного інституту статистики(INE), у 2023 році середня ціна на сімейне житло в Португалії становила 1 611 євро/м2, а в субрегіонах Великий Лісабон (2 740 євро/м2), Алгарве (2 613 євро/м2), Півострів Сетубал (1 901 євро/м2), Автономний регіон Мадейра (1 889 євро/м2) та столичний регіон Порту (1 800 євро/м2) були зафіксовані значення, вищі за загальнонаціональний показник. Найсвіжіша інформація, опублікована в жовтні, вказує на те, що у другому кварталі цього року середня ціна на сімейні будинки в Португалії становила 1 736 євро/м2, що відображає зростання на 6,6% порівняно з другим кварталом 2023 року.

Згідно з даними статистичного органу, у 2023 році близько 2/3 середніх витрат домогосподарств у Португалії були зосереджені на витратах, пов'язаних з житлом (39,3%).

Такі інституції, як Міжнародний валютний фонд (МВФ), також попереджали про погіршення доступу до житла в Португалії. "Доступність житла значно погіршилася за останнє десятиліття", - заявило агентство в жовтні, зазначивши, що "середні іпотечні платежі зараз становлять 32,8% від середнього доходу, порівняно з 23,8% чотири роки тому". .

МВФ вказує, що "домогосподарство з медіанним доходом більше не матиме права на отримання іпотечного кредиту для придбання житла за медіанною ціною у 2023 році, на відміну від того, що відбувалося в недавньому минулому", далі зазначаючи, що, "відображаючи стрімке зростання цін на житло, до другого кварталу 2023 року для отримання іпотечного кредиту на житло за медіанною ціною потрібно було мати дохід, що в 1,5 рази перевищував медіанний дохід".

Що стосується пропозиції, то вони стверджують, що "важливо вирішити проблему дефіциту житла на місцевому рівні, щоб задовольнити попит домогосподарств". З цією метою він рекомендує "вжити необхідних заходів для зменшення регуляторних та адміністративних бар'єрів і вирішення проблеми нестачі робочої сили в будівельному секторі". І він високо оцінює деякі нещодавні заходи уряду, такі як програма "Будуймо Португалію", яка "може допомогти усунути деякі з фундаментальних причин дефіциту житла, якщо їй вдасться зменшити регуляторні бар'єри в будівництві".