نمت أسعار المنازل في البرتغال بنسبة 83٪ بالقيمة الحقيقية بين بداية عام 2013 ونهاية عام 2023، وهي أعلى بكثير من النمو البالغ 28٪ في إسبانيا خلال نفس الفترة. الاستنتاج هو من دراسة نشرت في مجلة Banco de Portugal (BdP) للدراسات الاقتصادية، والتي تشير إلى أن علامات المبالغة في التقييم في سوق العقارات السكنية في البرتغال مستمرة منذ بداية عام 2017

.

«في البرتغال، أظهرت الأسعار علامات المبالغة في التقييم في نهاية عام 2023، بينما لم يتم ملاحظة هذا السلوك في السوق الإسبانية»، كما يبرز الاقتصاديون ريتا فراديك لوريناو وأفونسو مورا وباولو رودريغيز، في مقال «سوق الإسكان في البرتغال وإسبانيا: الأساسيات والمبالغة في التقييم والصدمات»، وهو جزء من مجلة المشرف المصرفي لشهر أكتوبر.

ومع ذلك، فإن هذا السلوك يعود إلى فترة طويلة. ويضيفون أن «علامات المبالغة في تقييم أسعار المساكن في البرتغال مستمرة منذ بداية عام 2017، على عكس سلوك الأسعار في السوق الإسبانية».

يشير المؤلفون إلى أنه في السنوات الأخيرة، واجهت البرتغال وإسبانيا أزمات مالية وعمليات تكيف مماثلة وأن أسعار المنازل في كلا البلدين سجلت انكماشًا، وإن كان بحجم مختلف. وهكذا، بين الأزمة المالية لعامي 2008 و 2013، انخفضت الأسعار، في المتوسط (بالقيمة الحقيقية)، بنسبة 4٪ سنويًا في البرتغال وأكثر من 8٪ في إسبانيا.

من عام 2014 إلى عام 2023، سجلت أسعار المنازل انتعاشًا وصل إلى متوسط نمو سنوي قدره 6٪ في البرتغال وأقل من 3٪ في إسبانيا.

«كان نمو أسعار المساكن في البرتغال، في معظم الفترة قيد النظر، مدفوعًا بقوى الطلب، مع عدم قدرة العرض على موازنة هذا التأثير. في الحالة الإسبانية، يتم تخفيف ضغط الطلب هذا من خلال مساهمة العرض، لا سيما في فترة ما قبل الوباء.

من بداية عام 2020 حتى نهاية عام 2023، في الحالة البرتغالية، على سبيل المثال، كان هناك تباطؤ في الاستثمار السكني أثناء الوباء، تلاه «انتعاش قوي (مرة أخرى، مدفوعًا بشكل أساسي بالطلب) في عام 2021". في وقت لاحق، منذ منتصف عام 2022، أدت بداية دورة السياسة النقدية التقييدية التي بدأها البنك المركزي الأوروبي (ECB) إلى تباطؤ في كل من الاستثمار والأسعار، «على الرغم من أنه بحلول نهاية عام 2023، تستأنف الأخيرة بالفعل مسار التسارع» مسترشدة مرة أخرى بالضغط القادم من الطلب

.

من ناحية أخرى، «في إسبانيا، منذ فترة الوباء، نمت الأسعار إلى ما دون المتوسط التاريخي أو داخله»، حيث «في البداية، ضغطت قيود العرض قليلاً على الأسعار لتتسارع، لكن ضعف الطلب عوض هذا الاتجاه». وفي الفترة الأخيرة، «لم يتسبب الطلب ولا العرض في خلق ضغط كبير على الأسعار»، على حد اعتبارهم.

في عام 2023، بلغ متوسط سعر الإقامة العائلية في البرتغال 1611 يورو/م 2، وسجلت المناطق الفرعية لشبونة الكبرى (2740 يورو/م 2)، والغارف (2613 يورو/م 2)، وشبه جزيرة سيتا بالي (901 يورو/م 2)، ومنطقة ماديرا المتمتعة بالحكم الذاتي (1889 يورو/م 2) ومنطقة بورتو الحضرية (1800 يورو/م 2) قيمًا أعلى من الرقم الوطني، وفقًا للبيانات من المعهد الوطني للإحصاء (INE). تشير أحدث المعلومات، التي صدرت في أكتوبر، إلى أنه في الربع الثاني من هذا العام، بلغ متوسط سعر المنازل العائلية في البرتغال 1736 يورو/متر مربع، مما يعكس زيادة قدرها 6.6٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2023

.

وفقًا لبيانات الهيئة الإحصائية، في عام 2023، تركز حوالي 2/3 من متوسط إنفاق الأسرة في البرتغال على التكاليف المرتبطة بالإسكان (39.3٪).

كما حذرت مؤسسات مثل صندوق النقد الدولي (IMF) من تدهور فرص الحصول على السكن في البرتغال. وقالت الوكالة في أكتوبر/تشرين الأول إن «القدرة على تحمل تكاليف السكن تدهورت بشكل كبير خلال العقد الماضي»، مشيرة إلى أن «متوسط مدفوعات الرهن العقاري يمثل الآن 32.8% من متوسط الدخل، ارتفاعًا من 23.8% قبل أربع سنوات».

يشير صندوق النقد الدولي إلى أن «الأسرة ذات الدخل المتوسط لن تكون مؤهلة للحصول على قرض عقاري لشراء منزل متوسط السعر في عام 2023، على عكس ما حدث في الماضي القريب»، مشيرًا أيضًا إلى أنه «نظرًا للارتفاع السريع في أسعار المساكن، بحلول الربع الثاني من عام 2023، استغرق الأمر 1.5 ضعف متوسط الدخل للحصول على قرض عقاري لمنزل متوسط السعر».

على جانب العرض، يجادلون بأنه «من الضروري معالجة النقص في إمدادات الإسكان المحلية لتتناسب مع طلب الأسرة». ولتحقيق هذه الغاية، توصي بـ «الإجراءات اللازمة للحد من الحواجز التنظيمية والإدارية وحل مشكلة نقص العمالة في قطاع البناء». ويشيد ببعض التدابير الحكومية الأخيرة، مثل برنامج «Construir Portugal»، الذي «يمكن أن يساعد في معالجة بعض الأسباب الأساسية لنقص المساكن إذا نجح في تقليل الحواجز التنظيمية

أمام البناء».