Los precios de la vivienda en Portugal crecieron un 83% en términos reales entre principios de 2013 y finales de 2023, muy por encima del crecimiento del 28% en España durante el mismo periodo. La conclusión se desprende de un estudio publicado en la Revista de Estudios Económicos del Banco de Portugal (BdP), que indica que los signos de sobrevaloración en el mercado inmobiliario residencial en Portugal han sido continuos desde principios de 2017.

"En Portugal, los precios mostraron signos de sobrevaloración a finales de 2023, mientras que este comportamiento no se observa en el mercado español", destacan los economistas Rita Fradique Lourenço, Afonso Moura y Paulo Rodrigues, en el artículo "Mercado de la vivienda en Portugal y España: Fundamentos, sobrevaloración y shocks", que forma parte de la revista del supervisor bancario de octubre.

Sin embargo, este comportamiento viene de lejos. "Los signos de sobrevaloración en los precios de la vivienda en Portugal han sido continuos desde principios de 2017, en contraste con el comportamiento de los precios en el mercado español", añaden.

Los autores recuerdan que, en los últimos años, Portugal y España se enfrentaron a crisis financieras y procesos de ajuste similares y que los precios de la vivienda en ambos países registraron contracciones, aunque de diferente magnitud. Así, entre la crisis financiera de 2008 y 2013, los precios cayeron, de media (en términos reales), un 4% anual en Portugal y más de un 8% en España.

Entre 2014 y 2023, los precios de la vivienda registraron una recuperación que alcanzó un crecimiento medio anual del 6% en Portugal y de menos del 3% en España.

"El crecimiento del precio de la vivienda en Portugal está impulsado, durante la mayor parte del periodo considerado, por las fuerzas de la demanda, siendo la oferta incapaz de contrarrestar este efecto. En el caso español, esta presión de la demanda se ve mitigada por la contribución de la oferta, especialmente en el periodo prepandémico".

Desde principios de 2020 hasta finales de 2023, en el caso portugués, por ejemplo, se produjo una ralentización de la inversión residencial durante la pandemia, seguida de una "fuerte recuperación (de nuevo, impulsada principalmente por la demanda) en el año 2021". Posteriormente, desde mediados de 2022, el inicio del ciclo de política monetaria restrictiva iniciado por el Banco CentralEuropeo (BCE) provocó una ralentización tanto de la inversión como de los precios, "aunque a finales de 2023, estos últimos ya están retomando una trayectoria de aceleración -guiados de nuevo por la presión procedente de la demanda".

Por otro lado, "en España, desde el periodo pandémico, los precios han crecido por debajo o dentro de la media histórica", ya que "inicialmente, las restricciones de oferta presionaron ligeramente a los precios a acelerarse, pero la debilidad de la demanda contrarrestó esta tendencia". En el periodo más reciente, "ni la demanda ni la oferta han ejercido una presión considerable sobre los precios", consideran.

En 2023, el precio medio de la vivienda familiar en Portugal era de 1.611 euros/m2, con las subregiones de Gran Lisboa (2.740 euros/m2), Algarve (2.613 euros/m2), Península de Setúbal (1.901 euros/m2), Región Autónoma de Madeira (1.889 euros/m2) y Área Metropolitana de Oporto (1.800 euros/m2) registrando valores superiores a la cifra nacional, según datos delInstituto Nacional de Estadística(INE). La información más reciente, publicada en octubre, indica que en el segundo trimestre de este año, el precio medio de las viviendas familiares en Portugal fue de 1.736 euros/m2, lo que refleja un aumento del 6,6% en comparación con el segundo trimestre de 2023.

Según los datos del organismo estadístico, en 2023, cerca de 2/3 del gasto medio de los hogares portugueses se concentraba en los gastos asociados a la vivienda (39,3%).

Instituciones como el Fondo Monetario Internacional (FMI) también han alertado del deterioro del acceso a la vivienda en Portugal. "La asequibilidad de la vivienda se ha deteriorado significativamente en la última década", dijo el organismo en octubre, señalando que "los pagos hipotecarios medios representan ahora el 32,8% de los ingresos medios, frente al 23,8% de hace cuatro años." .

El FMI señala que "un hogar con ingresos medios ya no podrá optar a un préstamo hipotecario para comprar una vivienda de precio medio en 2023, al contrario de lo que ocurría en el pasado reciente", señalando además que, "como reflejo del rápido aumento de los precios de la vivienda, en el segundo trimestre de 2023 se necesitaba 1,5 veces los ingresos medios para obtener una hipoteca para una vivienda de precio medio."

Por el lado de la oferta, sostienen que es "esencial abordar la escasez de oferta de vivienda local para satisfacer la demanda de los hogares." Para ello, recomienda "las acciones necesarias para reducir las barreras normativas y administrativas y resolver el problema de la escasez de mano de obra en el sector de la construcción". Y alaba algunas medidas recientes del Gobierno, como el programa "Construir Portugal", que "puede ayudar a abordar algunas de las causas fundamentales de la escasez de viviendas si consigue reducir las barreras normativas a la construcción".