Tusentals hyresavtal som tecknades före 1990 gäller fortfarande, med hyresvärden som är helt frikopplade från landets nuvarande ekonomiska och bostadsmässiga verklighet. Många hyresvärdar tar ut hyror som är så symboliska att de inte ens kan täcka minimikostnaderna för underhåll av fastigheterna. Denna obalans är en av de faktorer som driver på bostadskrisen: den motverkar uthyrning, leder till att byggnadsbeståndet försämras och bidrar till att utbudet minskar.

Trots ansträngningar att modernisera regelverket genom införandet av New Urban Rental Regime (NRAU) 2006 har övergången till denna nya modell upprepade gånger skjutits upp. Undantagen för äldre hyreskontrakt, även om de motiveras av sociala skäl, har lett till en långvarig orättvisa för hyresvärdarna, som tvingas bära den ekonomiska bördan av en offentlig politik utan någon kompensation.

Det är dags att se framåt och hitta lösningar som garanterar skydd för dem som verkligen behöver det, samtidigt som avtalsrätten återställs och hyresmarknaden i Portugal stimuleras till förnyelse.

Ursprunget till hyresstoppet i Portugal ligger i lagstiftningen från början av 1900-talet och intensifierades ytterligare under Estado Novo genom införandet av strikta hyresgränser och successiva begränsningar av avtalsfriheten. Efter den 25 april 1974 förvärrades trenden med åtgärder som upphävde vräkningar och blockerade hyresuppdateringar, vilket konsoliderade ett system som skulle sträcka sig i årtionden i bostadshyresavtal från före 1990.

I och med ikraftträdandet av NRAU, som godkändes 2006, gjordes en ansträngning för att upprätta ett system för progressiva hyresuppdateringar, särskilt genom en övergångsmekanism till den allmänna rättsordningen. Denna övergång var dock starkt villkorad av behovet av att skydda äldre hyresgäster eller hyresgäster med låga inkomster.

Genom 2012 års reform försökte man återigen få hyrorna att närma sig marknadsvärdena, samtidigt som man fastställde tidsgränser för hur länge den tidigare ordningen skulle gälla. Det nyligen införda programmet "Mais Habitação" prioriterade dock att skydda hyresgäster med äldre hyreskontrakt, vilket i praktiken innebar att frysningen bibehölls och att nya hinder infördes för att överföra kontrakten till det allmänna systemet.

Detta ihållande undantagssystem, även om det är nyanserat, har skapat en djupt asymmetrisk hyresmarknad i städerna, med tusentals kontrakt som fortfarande styrs av föråldrade hyror som inte är anpassade till dagens ekonomiska och rättsliga sammanhang.

Den fortsatta frysningen under flera decennier har skapat en djup obalans mellan hyresvärdar och hyresgäster. I många fall får hyresvärdarna månadshyror på under femtio euro, vilket inte ens täcker grundläggande underhålls- och bevarandeutgifter. Denna avtalsmässiga obalans undergräver principen om likvärdiga skyldigheter, avskräcker från investeringar och uppmuntrar till att överge byggnader i städerna, vilket får tydliga konsekvenser för livskvaliteten och säkerheten i städerna.

Hyresavtalen har nu varit frysta i över ett decennium och precis när man förväntade sig att denna frysning äntligen skulle upphöra kom statsbudgeten för 2025 med en ny överraskning. I budgeten anges avsikten att "korrigera de snedvridningar som skapats under de senaste åren i lagstiftningen om hyreskontrakt i städer genom att vidta nödvändiga åtgärder för att slutföra övergångsprocesserna för hyreskontrakt för bostäder som undertecknades före 1990". Det verkar dock osannolikt att dessa åtgärder kommer att omfatta det efterlängtade upphävandet av frysningen som hyresvärdarna har väntat på i så många år.

Vi måste nu invänta parlamentsvalet i maj för att se om paketet "Construir Portugal" - som genomfördes långsamt och som innehåller den utlovade reformen av hyreslagstiftningen och slutet på detta ojämlika och asymmetriska system - faktiskt kommer att gå framåt. Fram till dess måste hyresvärdarna tålmodigt vänta på det sedan länge efterlängtade upptinandet.

av Inês Melo dos Santos, Senior Associate på CCA Law Firm.

getgoldenvisa.com/