Tausende von Mietverträgen, die vor 1990 unterzeichnet wurden, sind nach wie vor in Kraft, und die Mietwerte sind völlig losgelöst von der aktuellen wirtschaftlichen und wohnungspolitischen Realität des Landes. Viele Vermieter erhalten so symbolische Mieten, dass sie nicht einmal die minimalen Instandhaltungskosten der Immobilien decken können. Dieses Ungleichgewicht ist einer der Faktoren, die die Wohnungskrise verursachen: Es schreckt von der Vermietung ab, führt zum Verfall des Gebäudebestands und trägt zur Verknappung des Angebots bei.

Trotz der Bemühungen um eine Modernisierung des Rechtsrahmens mit der Einführung des Neuen Städtischen Mietrechts (NRAU) im Jahr 2006 wurde der Übergang zu diesem neuen Modell immer wieder verschoben. Die Ausnahmen, die für ältere Mietverträge beibehalten wurden, auch wenn sie aus sozialen Gründen gerechtfertigt waren, führten zu einer anhaltenden Ungerechtigkeit für die Vermieter, die gezwungen sind, die finanzielle Last einer öffentlichen Politik ohne jegliche Entschädigung zu tragen.

Es ist an der Zeit, in die Zukunft zu blicken und Lösungen zu finden, die den Schutz derjenigen gewährleisten, die ihn wirklich brauchen, und gleichzeitig die Vertragsgerechtigkeit wiederherstellen und die Wiederbelebung des Mietmarktes in Portugal fördern .

Die Ursprünge der Mietpreisbremse in Portugal liegen in der Gesetzgebung des frühen 20. Jahrhunderts und wurden während des Estado Novo durch die Einführung starrer Mietobergrenzen und die sukzessive Einschränkung der Vertragsfreiheit weiter verschärft. Nach dem 25. April 1974 verschärfte sich der Trend durch Maßnahmen, die Zwangsräumungen aussetzten und Mietpreisanpassungen blockierten, wodurch ein Regime konsolidiert wurde, das sich über Jahrzehnte in Mietverträgen für Wohnungen aus der Zeit vor 1990 erstrecken sollte.

Mit dem Inkrafttreten des 2006 verabschiedeten NRAU wurden Anstrengungen unternommen, um ein System für progressive Mietanpassungen zu schaffen, insbesondere durch einen Übergangsmechanismus zur allgemeinen gesetzlichen Regelung. Dieser Übergang war jedoch stark von der Notwendigkeit abhängig, ältere oder einkommensschwache Mieter zu schützen.

Mit der Reform von 2012 wurde erneut versucht, die Mieten an den Marktwert anzunähern, wobei die Beibehaltung der vorherigen Regelung zeitlich begrenzt wurde. Das kürzlich eingeführte Programm "Mais Habitação" machte jedoch den Schutz von Mietern mit älteren Mietverträgen zu einer Priorität, indem es das Einfrieren der Mieten beibehielt und neue Hindernisse für den Übergang von Verträgen in die allgemeine Regelung einführte.

Diese fortbestehende Ausnahmeregelung hat, obwohl sie nuanciert ist, zu einem zutiefst asymmetrischen städtischen Mietmarkt geführt, auf dem Tausende von Verträgen noch immer veralteten Mietpreisen unterliegen, die nicht an den heutigen wirtschaftlichen und rechtlichen Kontext angepasst sind.

Das jahrzehntelange Einfrieren der Mieten hat zu einem starken Ungleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern geführt. In vielen Fällen erhalten die Vermieter monatliche Mieten von weniger als fünfzig Euro, die nicht einmal die grundlegenden Instandhaltungs- und Erhaltungskosten decken. Dieses vertragliche Ungleichgewicht untergräbt den Grundsatz der Gleichwertigkeit der Verpflichtungen, schreckt von Investitionen ab und fördert die Aufgabe von städtischen Gebäuden, was eindeutige Folgen für die Lebensqualität und die Sicherheit in den Städten hat.

Seit mehr als einem Jahrzehnt sind die Mietverträge nun eingefroren, und gerade als man erwartete, dass dieses Einfrieren endlich ein Ende haben würde, brachte der Staatshaushalt 2025 eine neue Überraschung. Darin wird die Absicht geäußert, "die in den letzten Jahren entstandenen Verzerrungen in der Gesetzgebung über städtische Mietverträge zu korrigieren, indem die notwendigen Maßnahmen ergriffen werden, um die Übergangsprozesse von vor 1990 abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen abzuschließen". Es scheint jedoch unwahrscheinlich, dass diese Maßnahmen die lang erwartete Aufhebung des Einfrierens beinhalten werden, auf die die Vermieter seit so vielen Jahren warten.

Wir müssen nun die für Mai angesetzten Parlamentswahlen abwarten, um zu sehen, ob das Paket "Construir Portugal" - das langsam umgesetzt wurde und die versprochene Reform des Mietrechts und das Ende dieser ungleichen und asymmetrischen Regelung beinhaltet - tatsächlich vorankommt. Bis dahin müssen die Vermieter geduldig auf das lang erwartete Tauwetter warten.

von Inês Melo dos Santos, Senior Associate bei der Anwaltskanzlei CCA.

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