Duizenden huurovereenkomsten van voor 1990 zijn nog steeds van kracht, met huurwaarden die volledig losstaan van de huidige economische en huisvestingsrealiteit van het land. Veel huisbazen ontvangen huurprijzen die zo symbolisch zijn dat ze niet eens de minimale onderhoudskosten van de woningen kunnen dekken. Dit onevenwicht is een van de factoren die de huisvestingscrisis voeden: het ontmoedigt verhuur, leidt tot de achteruitgang van de gebouwenvoorraad en draagt bij tot de inkrimping van het aanbod.

Ondanks pogingen om het wettelijk kader te moderniseren met de introductie van het Nieuwe Stedelijke Huurregime (NRAU) in 2006, is de overgang naar dit nieuwe model herhaaldelijk uitgesteld. De uitzonderingen die voor oudere huurovereenkomsten werden gehandhaafd, zelfs wanneer deze gerechtvaardigd waren om sociale redenen, hebben uiteindelijk geleid tot een langdurige onrechtvaardigheid voor verhuurders, die gedwongen worden de financiële lasten van een overheidsbeleid te dragen zonder enige compensatie.

Het is tijd om naar de toekomst te kijken en oplossingen te vinden die bescherming garanderen voor degenen die het echt nodig hebben, terwijl ook de contractuele rechtvaardigheid wordt hersteld en de heropleving van de huurmarkt in Portugal wordt aangemoedigd .

De oorsprong van de huurbevriezing in Portugal ligt in de wetgeving van het begin van de 20e eeuw en werd verder versterkt tijdens de Estado Novo door het opleggen van rigide huurgrenzen en opeenvolgende beperkingen van de contractuele vrijheid. Na 25 april 1974 verslechterde de trend met maatregelen die uitzettingen opschortten en huuraanpassingen blokkeerden, waarmee een regime werd geconsolideerd dat zich decennialang zou uitstrekken in woninghuurcontracten van voor 1990.

Met de inwerkingtreding van de NRAU, goedgekeurd in 2006, werd een poging ondernomen om een systeem voor progressieve huurherzieningen op te zetten, met name via een overgangsmechanisme naar het algemene wettelijke regime. Deze overgang werd echter sterk bepaald door de noodzaak om oudere huurders of huurders met een laag inkomen te beschermen.

Met de hervorming van 2012 werd opnieuw geprobeerd om de huren dichter bij de marktwaarde te brengen, waarbij termijnen werden vastgesteld voor het behoud van het vorige regime. Het "Mais Habitação"-programma, dat onlangs werd ingevoerd, maakte er echter een prioriteit van om huurders met oudere huurcontracten te beschermen, waardoor de bevriezing effectief werd gehandhaafd en nieuwe obstakels werden geïntroduceerd voor de overgang van contracten naar het algemene regime.

Dit hardnekkige uitzonderingsregime, hoewel genuanceerd, heeft geleid tot een sterk asymmetrische stedelijke huurmarkt, met duizenden contracten die nog steeds geregeld worden door verouderde huurprijzen die niet aangepast zijn aan de huidige economische en wettelijke context.

De decennialange bevriezing van de huurprijzen heeft geleid tot een diep onevenwicht tussen verhuurders en huurders. In veel gevallen ontvangen verhuurders een maandelijkse huur van minder dan vijftig euro, die niet eens de basiskosten voor onderhoud en instandhouding dekt. Deze contractuele onbalans ondermijnt het principe van gelijkwaardigheid van verplichtingen, ontmoedigt investeringen en moedigt het verlaten van stedelijke gebouwen aan, met duidelijke gevolgen voor de levenskwaliteit en de veiligheid in de stad.

De huurcontracten zijn nu al meer dan tien jaar bevroren en net toen verwacht werd dat er eindelijk een einde zou komen aan deze bevriezing, zorgde de staatsbegroting van 2025 voor een nieuwe verrassing. Hierin wordt het voornemen uiteengezet om "de verstoringen die de afgelopen jaren zijn ontstaan in de wetgeving inzake stedelijke huurovereenkomsten te corrigeren door de nodige maatregelen te nemen om de overgangsprocessen van vóór 1990 ondertekende huurovereenkomsten af te ronden". Het lijkt echter onwaarschijnlijk dat deze maatregelen de langverwachte opheffing van de bevriezing zullen omvatten waar verhuurders al zoveel jaren op wachten.

We moeten nu wachten op de parlementsverkiezingen die gepland staan voor mei om te zien of het 'Construir Portugal'-pakket - dat langzaam werd geïmplementeerd en de beloofde hervorming van de huurwet en het einde van dit ongelijke en asymmetrische regime omvat - daadwerkelijk vooruitgang zal boeken. Tot die tijd zullen verhuurders geduldig moeten wachten op de langverwachte dooi.

door Inês Melo dos Santos, Senior Associate bij CCA Law Firm.

getgoldenvisa.com/