Тысячи договоров аренды, заключенных до 1990 года, остаются в силе, и стоимость арендной платы в них совершенно не соответствует современным экономическим и жилищным реалиям страны. Многие арендодатели получают настолько символическую арендную плату, что не могут покрыть даже минимальные расходы на содержание недвижимости. Этот дисбаланс является одним из факторов, подпитывающих жилищный кризис: он препятствует аренде, приводит к деградации жилого фонда и способствует сокращению предложения.

Несмотря на усилия по модернизации законодательной базы с введением в 2006 году Нового режима городской аренды (NRAU), переход к этой новой модели неоднократно откладывался. Исключения, сохраняемые для старых договоров аренды, даже если они оправданы социальными соображениями, в итоге вылились в длительную несправедливость по отношению к арендодателям, которые вынуждены нести финансовое бремя государственной политики без какой-либо компенсации.

Пришло время заглянуть в будущее и найти решения, которые гарантируют защиту тем, кто в ней действительно нуждается, а также восстанавливают договорную справедливость и способствуют оживлению рынка аренды в Португалии.

Истоки замораживания арендной платы в Португалии лежат в законодательстве начала XX века и были усилены в период правления Estado Novo путем введения жестких лимитов арендной платы и последовательного ограничения свободы договора. После 25 апреля 1974 года тенденция усугубилась мерами, которые приостановили выселение и заблокировали обновление арендной платы, закрепив режим, который будет действовать в течение десятилетий в договорах аренды жилья, заключенных до 1990 года.

С вступлением в силу НРАУ, утвержденного в 2006 году, была предпринята попытка создать систему прогрессивного обновления арендной платы, в частности, с помощью механизма перехода к общему правовому режиму. Однако этот переход был сильно обусловлен необходимостью защиты пожилых или малообеспеченных арендаторов.

Реформа 2012 года вновь попыталась приблизить арендную плату к рыночной стоимости, установив временные ограничения для сохранения прежнего режима. Тем не менее, программа "Mais Habitação", введенная совсем недавно, сделала приоритетом защиту арендаторов со старыми договорами аренды, фактически сохранив замораживание и создав новые препятствия для перехода договоров в общий режим.

Этот постоянный режим исключений, несмотря на нюансы, привел к созданию глубоко асимметричного городского рынка аренды, где тысячи договоров по-прежнему регулируются устаревшими ставками арендной платы, не соответствующими современному экономическому и правовому контексту.

Продолжающееся десятилетиями замораживание арендной платы привело к глубокому дисбалансу между арендодателями и арендаторами. Во многих случаях арендодатели получают ежемесячную арендную плату ниже пятидесяти евро, что не покрывает даже основных расходов на содержание и охрану жилья. Этот договорной дисбаланс подрывает принцип эквивалентности обязательств, сдерживает инвестиции и поощряет заброшенность городских зданий, что имеет очевидные последствия для качества жизни и городской безопасности.

Арендные ставки заморожены уже более десяти лет, и, как ни странно, именно тогда, когда ожидалось, что эта заморозка наконец закончится, государственный бюджет на 2025 год преподнес новый сюрприз. В нем говорится о намерении "исправить перекосы, возникшие в последние годы в законодательстве о городской аренде, приняв необходимые меры для завершения переходных процессов договоров аренды жилья, заключенных до 1990 года". Однако представляется маловероятным, что эти меры будут включать в себя долгожданную отмену замораживания, которого арендодатели ожидали в течение стольких лет.

Теперь мы должны дождаться выборов в законодательные органы, намеченных на май, чтобы увидеть, будет ли пакет мер "Созидать Португалию", который медленно реализуется и включает в себя обещанную реформу закона об аренде и отмену этого неравного и асимметричного режима, на самом деле продвигаться вперед. А пока арендодателям придется терпеливо ждать долгожданной оттепели.

Инес Мело дос Сантос, старший юрист юридической фирмы CCA.

getgoldenvisa.com/