Migliaia di contratti di locazione firmati prima del 1990 rimangono in vigore, con valori di affitto completamente scollegati dall'attuale realtà economica e abitativa del Paese. Molti proprietari ricevono affitti così simbolici da non riuscire nemmeno a coprire i costi minimi di manutenzione degli immobili. Questo squilibrio è uno dei fattori che alimentano la crisi abitativa: scoraggia la locazione, porta al degrado del patrimonio edilizio e contribuisce alla contrazione dell'offerta.

Nonostante gli sforzi per modernizzare il quadro giuridico con l'introduzione del Nuovo Regime Urbano degli Affitti (NRAU) nel 2006, la transizione a questo nuovo modello è stata ripetutamente rinviata. Le eccezioni mantenute per i contratti di locazione più vecchi, anche se giustificate da motivi sociali, hanno finito per cristallizzare una prolungata ingiustizia per i proprietari, costretti a sostenere l'onere finanziario di una politica pubblica senza alcuna compensazione.

È tempo di guardare al futuro e di trovare soluzioni che garantiscano protezione a chi ne ha veramente bisogno, ripristinando al contempo la giustizia contrattuale e favorendo la rivitalizzazione del mercato degli affitti in Portogallo.

Le origini del blocco degli affitti in Portogallo risalgono alla legislazione dell'inizio del XX secolo e sono state ulteriormente intensificate durante l'Estado Novo con l'imposizione di rigidi limiti agli affitti e successive restrizioni alla libertà contrattuale. Dopo il 25 aprile 1974, la tendenza si è aggravata con misure che hanno sospeso gli sfratti e bloccato gli aggiornamenti degli affitti, consolidando un regime che si sarebbe protratto per decenni nei contratti di locazione residenziale precedenti al 1990.

Con l'entrata in vigore del NRAU, approvato nel 2006, si è cercato di stabilire un sistema di aggiornamento progressivo degli affitti, in particolare attraverso un meccanismo di transizione verso il regime giuridico generale. Tuttavia, questa transizione è stata fortemente condizionata dalla necessità di proteggere gli inquilini anziani o a basso reddito.

La riforma del 2012 ha tentato nuovamente di avvicinare gli affitti ai valori di mercato, fissando dei limiti temporali per il mantenimento del regime precedente. Tuttavia, il Programma "Mais Habitação", di più recente introduzione, ha reso prioritaria la tutela degli inquilini con contratti di locazione più vecchi, mantenendo di fatto il congelamento e introducendo nuovi ostacoli alla transizione dei contratti nel regime generale.

Questo persistente regime di eccezione, per quanto sfumato, ha creato un mercato urbano degli affitti profondamente asimmetrico, con migliaia di contratti ancora regolati da canoni obsoleti, disallineati rispetto all'attuale contesto economico e giuridico.

Il continuo congelamento per decenni ha generato un profondo squilibrio tra proprietari e inquilini. In molti casi, i proprietari ricevono affitti mensili inferiori ai cinquanta euro, che non coprono nemmeno le spese di manutenzione e conservazione di base. Questo squilibrio contrattuale mina il principio dell'equivalenza degli obblighi, disincentiva gli investimenti e favorisce l'abbandono degli edifici urbani, con evidenti conseguenze sulla qualità della vita e sulla sicurezza urbana.

Le locazioni sono ormai congelate da oltre un decennio e, sorprendentemente, proprio quando ci si aspettava che questo congelamento sarebbe finalmente terminato, il bilancio dello Stato per il 2025 ha portato una nuova sorpresa. Il bilancio dello Stato per il 2025 ha riservato una nuova sorpresa, dichiarando l'intenzione di "correggere le distorsioni create negli ultimi anni nella legislazione sulle locazioni urbane, adottando le misure necessarie per concludere i processi di transizione dei contratti di locazione residenziale stipulati prima del 1990". Tuttavia, sembra improbabile che queste misure includano la tanto attesa abolizione del blocco delle locazioni che i locatori si aspettano da molti anni.

Dobbiamo ora attendere le elezioni legislative previste per maggio per vedere se il pacchetto "Construir Portugal", che è stato attuato lentamente e che include la promessa riforma della legge sugli affitti e la fine di questo regime iniquo e asimmetrico, andrà effettivamente avanti. Fino ad allora, i proprietari dovranno attendere pazientemente il disgelo tanto atteso.

di Inês Melo dos Santos, Senior Associate dello Studio Legale CCA.

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