Preso no passado: um congelamento sem fim no mercado de aluguel de Portugal

Milhares de contratos de locação assinados antes de 1990 permanecem em vigor, com valores de aluguel completamente desconectados da atual realidade econômica e habitacional do país. Muitos proprietários recebem aluguéis tão simbólicos que nem conseguem cobrir os custos mínimos de manutenção das propriedades. Esse desequilíbrio é um dos fatores que alimentam a crise habitacional: desencoraja o arrendamento, leva à degradação do parque imobiliário e contribui para a contração

Apesar dos esforços para modernizar a estrutura legal com a introdução do Novo Regime de Aluguel Urbano (NRAU) em 2006, a transição para esse novo modelo foi repetidamente adiada. As exceções mantidas para arrendamentos mais antigos, mesmo quando justificadas por motivos sociais, acabaram cristalizando uma injustiça prolongada para os proprietários, que são obrigados a arcar com o ônus financeiro de uma política

É hora de olhar para o futuro e encontrar soluções que garantam proteção para aqueles que realmente precisam, ao mesmo tempo em que restaurem a justiça contratual e incentivem a revitalização do mercado de arrendamento em Portugal.

As origens do congelamento do aluguel em Portugal estão na legislação do início do século XX e foram ainda mais intensificadas durante o Estado Novo por meio da imposição de limites rígidos de aluguel e restrições sucessivas à liberdade contratual. Após 25 de abril de 1974, a tendência piorou com medidas que suspenderam os despejos e bloquearam as atualizações de aluguéis, consolidando um regime que se estenderia por décadas nos arrendamentos

Com a entrada em vigor do NRAU, aprovado em 2006, foi feito um esforço para estabelecer um sistema de atualizações progressivas do aluguel, particularmente por meio de um mecanismo de transição para o regime jurídico geral. No entanto, essa transição foi fortemente condicionada pela necessidade de proteger idosos ou inquilinos de baixa renda

A reforma de 2012 tentou mais uma vez aproximar os aluguéis dos valores de mercado, estabelecendo limites de tempo para a manutenção do regime anterior. No entanto, o Programa “Mais Habitação”, introduzido mais recentemente, priorizou a proteção dos inquilinos com arrendamentos mais antigos, mantendo efetivamente o congelamento e introduzindo novos obstáculos à transição dos contratos para o

Esse regime de exceção persistente, embora matizado, criou um mercado de aluguel urbano profundamente assimétrico, com milhares de contratos ainda regidos por aluguéis desatualizados, desalinhados com o contexto econômico e jurídico atual.

O congelamento contínuo ao longo de décadas gerou um profundo desequilíbrio entre proprietários e inquilinos. Em muitos casos, os proprietários recebem aluguéis mensais abaixo de cinquenta euros, que nem mesmo cobrem os custos básicos de manutenção e conservação. Esse desequilíbrio contratual mina o princípio da equivalência de obrigações, desincentiva o investimento e incentiva o abandono de edifícios urbanos, com consequências claras para a qualidade de vida e a segurança urbana

Os arrendamentos já estão congelados há mais de uma década e, surpreendentemente, justamente quando se esperava que esse congelamento finalmente terminasse, o Orçamento do Estado de 2025 trouxe uma nova surpresa. Estabelece a intenção de “corrigir as distorções criadas nos últimos anos na legislação sobre arrendamentos urbanos, tomando as medidas necessárias para concluir os processos de transição dos contratos de arrendamento residencial assinados antes de 1990”. No entanto, parece improvável que essas medidas incluam o tão esperado levantamento do congelamento que os proprietários esperavam há tantos anos

Devemos agora aguardar as eleições legislativas marcadas para maio para ver se o pacote 'Construir Portugal' — que estava sendo implementado lentamente e inclui a prometida reforma da lei do arrendamento e o fim desse regime desigual e assimétrico — avançará de fato. Até lá, os proprietários terão que esperar, pacientemente, pelo

por Inês Melo dos Santos, Associada Sénior da Sociedade de Advogados CCA.

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