Tysiące umów najmu podpisanych przed 1990 r. pozostaje w mocy, a wartości czynszów są całkowicie oderwane od obecnej rzeczywistości gospodarczej i mieszkaniowej kraju. Wielu wynajmujących otrzymuje czynsze tak symboliczne, że nie są w stanie pokryć nawet minimalnych kosztów utrzymania nieruchomości. Ten brak równowagi jest jednym z czynników napędzających kryzys mieszkaniowy: zniechęca do wynajmu, prowadzi do degradacji zasobów budowlanych i przyczynia się do spadku podaży.

Pomimo wysiłków na rzecz modernizacji ram prawnych poprzez wprowadzenie Nowego Miejskiego Systemu Najmu (NRAU) w 2006 r., przejście na ten nowy model było wielokrotnie odkładane. Wyjątki zachowane dla starszych umów najmu, nawet jeśli były uzasadnione względami społecznymi, zakończyły się krystalizacją długotrwałej niesprawiedliwości dla wynajmujących, którzy są zmuszeni do ponoszenia ciężaru finansowego polityki publicznej bez żadnej rekompensaty.

Nadszedł czas, aby spojrzeć w przyszłość i znaleźć rozwiązania, które zagwarantują ochronę tym, którzy naprawdę jej potrzebują, jednocześnie przywracając sprawiedliwość umowną i zachęcając do rewitalizacji rynku najmu w Portugalii.

Początki zamrożenia czynszów w Portugalii leżą w ustawodawstwie z początku XX wieku i zostały jeszcze bardziej zintensyfikowane w okresie Estado Novo poprzez nałożenie sztywnych limitów czynszów i kolejnych ograniczeń swobody zawierania umów. Po 25 kwietnia 1974 r. tendencja pogorszyła się wraz ze środkami, które zawiesiły eksmisje i zablokowały aktualizacje czynszów, konsolidując system, który będzie trwał przez dziesięciolecia w umowach najmu mieszkań sprzed 1990 roku.

Wraz z wejściem w życie NRAU, zatwierdzonego w 2006 r., podjęto wysiłki w celu ustanowienia systemu stopniowej aktualizacji czynszu, w szczególności poprzez mechanizm przejścia do ogólnego systemu prawnego. Przejście to było jednak silnie uwarunkowane potrzebą ochrony najemców w podeszłym wieku lub o niskich dochodach.

Reforma z 2012 r. po raz kolejny podjęła próbę zbliżenia czynszów do wartości rynkowych, ustalając limity czasowe dla utrzymania poprzedniego systemu. Niemniej jednak, program "Mais Habitação", wprowadzony niedawno, uczynił priorytetem ochronę najemców ze starszymi umowami najmu, skutecznie utrzymując zamrożenie i wprowadzając nowe przeszkody w przejściu umów do ogólnego systemu.

Ten utrzymujący się system wyjątków, choć zniuansowany, stworzył głęboko asymetryczny miejski rynek najmu, z tysiącami umów nadal regulowanych przez przestarzałe czynsze, niedostosowane do dzisiejszego kontekstu gospodarczego i prawnego.

Utrzymujące się przez dziesięciolecia zamrożenie czynszów doprowadziło do głębokiej nierównowagi między wynajmującymi a najemcami. W wielu przypadkach wynajmujący otrzymują miesięczne czynsze poniżej pięćdziesięciu euro, które nie pokrywają nawet podstawowych kosztów utrzymania i konserwacji. Ta nierównowaga kontraktowa podważa zasadę równoważności zobowiązań, zniechęca do inwestycji i zachęca do opuszczania budynków miejskich, co ma wyraźne konsekwencje dla jakości życia i bezpieczeństwa w mieście.

Umowy najmu są obecnie zamrożone od ponad dekady i, co zaskakujące, właśnie wtedy, gdy spodziewano się, że to zamrożenie w końcu się skończy, budżet państwa na 2025 r. przyniósł nową niespodziankę. Określono w nim zamiar "skorygowania zniekształceń powstałych w ostatnich latach w przepisach dotyczących najmu w miastach, poprzez podjęcie niezbędnych środków w celu zakończenia procesów przejściowych umów najmu lokali mieszkalnych podpisanych przed 1990 r.". Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby środki te obejmowały długo oczekiwane zniesienie zamrożenia, którego właściciele oczekują od wielu lat.

Musimy teraz poczekać na wybory parlamentarne zaplanowane na maj, aby zobaczyć, czy pakiet "Construir Portugal" - który był wdrażany powoli i obejmował obiecaną reformę prawa najmu oraz koniec tego nierównego i asymetrycznego systemu - faktycznie posunie się naprzód. Do tego czasu właściciele nieruchomości będą musieli cierpliwie czekać na długo oczekiwaną odwilż.

Inês Melo dos Santos, Senior Associate w kancelarii prawnej CCA.

getgoldenvisa.com/